二、项目建设背景与必要性
2.1 项目建设背景
1、政策发展背景
目前，我国新型城镇化的要求就是促进大中城市与小城镇的协调发展。而发展“特色小镇”正是探索科学推动小城镇发展的方法之一。特色小镇是指与其他小镇相比能够发挥自身比较优势，在城镇建设和发展的某些领域能够体现人无我有、人有我强；要体现因地制宜，结合地方特点，发挥地域优势，在此基础上找到有生命力、有市场前景的产业，在城镇基础设施和建筑风貌方面与当地的自然地理条件相匹配，充分体现当地的风俗特点。
特色小镇”是我国新型城镇化建设的有机组成部分，也是我国推进大中小城镇协调发展的有机组成部分。在推进新型城镇化进程中，不能仅仅关注大中城市或城市群的发展，还要关注小城镇的发展，形成大中小城市协调发展的良好格局。
1）《住房城乡建设部国家发展改革委财政部关于开展特色小镇培育工作的通知》提出到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，引领带动全国小城镇建设，不断提高建设水平和发展质量。
2）国家发展改革委《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》提出总结推广浙江等地特色小镇发展模式，立足产业“特而强”、功能“聚而合”、形态“小而美”、机制“新而活”，将创新性供给与个性化需求有效对接，打造创新创业发展平台和新型城镇化有效载体。统筹地域、功能、特色三大重点，以镇区常住人口5万以上的特大镇、镇区常住人口3万以上的专业特色镇为重点，兼顾多类型多形态的特色小镇，因地制宜建设美丽特色小（城）镇。
3）住建部中国农业发展银行《关于推进政策性金融支持小城镇建设的通知》提出进一步明确农业发展银行对于特色小镇的融资支持办法。建立贷款项目库，申请政策性金融支持的小城镇时，编制小城镇近期建设规划和建设项目实施方案且经政府批准后，可向银行提出建设项目和资金需求。
4）住建部国家开发银行《关于推进开发性金融支持小城镇建设的通知》提出： ①支持以农村人口就地城镇化、提升小城镇公共服务水平和提高承载能力为目的的设施建设；②支持促进小城镇产业发展的配套设施建设；③支持促进小城镇宜居环境塑造和传统文化传承的工程建设。
5）自治区人民政府办公厅《关于特色小镇建设工作的指导意见》提出根据经济社会基础良好、区位优势明显、交通设施便利、人口聚集度高、资源环境承载力强等标准和要求，自治区按照工业、农业、牧业、林业、旅游、物流、商贸、口岸、文化等几种类型，每年选择8—12个示范镇，各旗县(市、区)至少选择1个示范镇，通过自治区、盟市、旗县三级集中投入，逐年推进，建成一批功能齐备、设施完善、生活便利、环境优美、特色鲜明、经济繁荣、社会和谐的特色小镇，推动全区新型城镇化发展。
2、产业发展背景
我国现有的小城镇大多数是经过历史的沉淀自然形成的，具有一定的合理性。然而随着经济社会的发展，这些小城镇的发展逐渐暴露出很多问题，在产业升级、科技发展、人才引入、生态环境等方面都面临挑战。就是在这样的背景下，为了适应和引领经济新常态，为了深入贯彻新型城镇化的国家战略，“特色小镇”应运而生。
自2003年十六大以来，新型城镇化的发展经历了多个阶段，小城镇的发展也逐渐得到重视，取得了非常显著的成效。然在这个过程中，小城镇发展依旧面临着一系列瓶颈和障碍：产业结构不合理，重点产业不突出;人才引进困难，科技创新缺乏;管理系统落后，生态问题严重;文化内涵单调，城镇缺乏特色。
而“特色小镇”的出现，很好的规避了这些问题。因为特色小镇与传统小镇有所不同，在形态上，它既可以是大城市周边的独立社区，也可以是内部相对独立的截取，可以共享大城市的社会服务和伏狸;在产业上，依托某一特色产业，打造完整的产业生态链，能够在最大程度上吸引人才，推动创新;在环境上，要求小镇着力打造只杀3A级景区，有利地推动小镇环境问题的解决。
同时，从宏观层面来看，特色小镇的建设与当前国家层面的新型城镇化进程中的“农民市民化”、基于工业化与信息化融合的“产业转型升级”、经济新常态下的“万众创新、大众创业”等重大战略是相辅相成、相互促进的。这些战略的实施可以通过“特色小镇”这个“抓手”去推进，“特色小镇”的建设又有这些大战略的“保驾护航”。特色小镇建设这样一种发展模式，可以最大程度地促进经济社会转型，解决城镇化过程中的诸多难题，具有重大的现实意义。
3、项目区资源禀赋雄厚
位于自治区首府呼和浩特市最南端，东南以古长城为界，与山西省朔州市、偏关县接壤；西濒黄河，与鄂尔多斯市隔河相望；北依古力半几河，与呼和浩特市和林格尔县、托克托县相毗邻。整体位置处于“蒙、晋、陕”三省区交界和国家呼包银榆经济区、以“呼包鄂”为核心的西部经济区腹地，是自治区及首府向南开放和经济交流的重要窗口，也是鄂尔多斯地区能源输出的主要通道和煤炭外运集散地。宏河镇位于北部，镇域土地总面积262平方公里，辖10个行政村、72个自然村。
由于位置处于“蒙、晋、陕”三省区交界，所以是全国唯一一个“蒙、晋、陕”文化并存的地区。晋商走西口来到，艰苦创业，开发了地区，一部分晋商留在了，晋商居住在窑洞里，窑洞是黄土高原的产物、陕北人民的象征，它沉积了古老的黄土地深层文化。窑洞冬暖夏凉，住着舒适，节能，同时传统的空间又渗透着与自然的和谐，朴素的外观在建筑美学上也是别具匠心，因此有着自己独特的综合文化。
2.2 项目建设必要性
1、特色小镇是解决当前房地产热，经济冷，特色产业不热不冷的最佳平台，是解决当前经济和社会发展过程中一系列问题的集大成者，也可以看成是目前解决若干显性问题的命门。
项目特色小镇首先是投资，投资的增加可以增加GDP，可以增加地区就业，可以增加地区税收，可以减少制造业转型升级给发展带来的阵痛。其次，项目特色小镇是房地产业的舞台，发展窑洞特色小镇为房地产业实现由中心城市向城郊和农村腾挪提供了具有吸引力的新契机，引导人口向特色小镇转移，有利于缓解中心城区人口压力，缓解人口增长与基础设施不足的矛盾。再次，特色小镇是特色产业的集聚地，发展项目特色小镇，就意味着发展特色产业，这将有利于窑洞特色小镇兼具居住和产业发展等复合功能的发挥，有利于实现宜居宜业新格局。项目特色小镇是文化小镇，特色文化小镇，特色人群和特种技能集合的小镇，这有利于区域文化的复兴和再造，有利于文化与产业，文化与居住，文化与城镇的深度融合，增强项目特色小镇的内涵和气质，放大特色小镇对人口和资本的向心力。
2、项目特色小镇建设是供给侧结构性改革中有效供给与有效需求对接的重要载体。
推进供给侧结构性改革，一方面，可以扩大有效供给和高端供给，减少无效供给和低端供给、重复供给，破解“过剩产能和积压的库存沉淀了大量的厂房、土地、设备和劳动力等生产要素，使得要素无法从过剩领域流到有市场需求的领域、从低效率领域流到高效率领域，降低了资源配置效率”的难题；另一方面，又可以打通要素流动和再配置的通道，使生产要素从无效需求流向有效需求领域、从低端领域流向中高端领域，进而提高要素配置效率。特色小镇通过对高端要素资源进行重组，从供给侧和需求侧双向发力，既提供了高端要素资源配置的空间产品，又满足了多元化消费时代人们多角度、多层次的差异性消费，是市场多元化和消费差异性在地域空间的集中反映，是有效供给和有效需求对接的重要载体。
3、项目特色小镇是城乡要素双向流动相互交融提升效益的必然产物。
项目特色小镇选址在城乡结合部，这就为区域城乡要素双向流动创造了便利条件。项目特色小镇建设要与县域非城市核心功能疏解结合起来，形成良性互动。我国城乡发展不平衡，一方面特大城市“城市病”问题突出，宜居宜业程度严重下降，城市非核心功能面临疏解，城市人才、资本、技术等要素必然向外转移，当然这种疏解和转移是有一定要求和条件的，根据日本东京经验来看，距离中心城区30—50公里范围的区域，特色小镇可以作为载体来承接城市功能转移。另一方面，我国乡村发展落后，基础设施薄弱，公共服务不足，传统农家乐等消费方式已经不能满足城镇中高收入居民的需求，急需依托乡村文化和环境本底，加强城乡要素互动，形成设施互通、产业互融、功能互补，满足城镇居民中高端消费需求的特色小镇。
4、建设特色小镇是新常态下内蒙创新发展的一个大战略
内蒙地区的特色小镇战略不仅是消解要素供给压力、再造成本新优势的重要举措，而且是依托现代化的基础设施、再造市场新优势的重要举措，同时也是发挥社会创造活力、再造产业新优势的重要举措。随着项目窑洞特色小镇的建设实施，未来内蒙地区会形成小镇大产业的格局、新型城市网络和别致的宜居空间。内蒙要选择好小镇产业、把“人”的需求放在第一位、发挥市场的决定性作用、发挥好政府的作用，有效推进特色小镇发展。
5、项目的建设是解决当前我国传统城市发展模式不可持续的问题，推动我国城镇发展方式转变，践行新型城镇化道路。
1）从专业化需求出发，增强城市创业创新能力。
项目特色小镇在发展中，注重发挥市场的作用，把专业的事交给专业的人来做，很好地解决了政府不专业的问题。
2）降低开发尺度，实现小镇、人口和环境的有机融合。
我国传统以新城新区为主的城市空间扩张模式，使城市居民缺乏归属感和体验感。
3）创新运营模式，提高城市、产业与人口的紧密度。
特色小镇注重发挥当地企业、居民、村（社区）的主动性和积极性，引导各方社会力量参与小镇的规划建设，使各类市场主体和当地居民成为特色小镇开发建设的主体，实现小镇发展主体多元化。
4）尊重城市发展规律，增强发展的可持续性。
经济发展规律表明，成本是城市竞争力的重要内容，发展成本越低，则竞争力越强。随着经济增长乏力的延续，在城市空间快速扩张以后，一些地方对维护城市运营的投入压力在增加。
6、项目建设区位优势明显有利于特色小镇的构建
1）特色鲜明的产业形态
以智能农业、牲畜养殖为小镇的主体产业，与现代工业、文化产业、双创空间、健康养老、文体产业相融合，通过国际传媒、互联网+、智慧电商、商贸物流等手段实现市场化运作，通过金融投资将产业做大做强，保证产业不断创新与升级。
（1）智能农业
是呼和浩特市的传统农业县，农业也是的主要产业，与国家航天五院合作，通过新种子培育、生态农业、智慧农业、产品互联网销售，实现农业产业链。
基于国家各部委对农业、扶贫、新能源新材料等各项相关政策的创新运用。结合低碳经济、可持续发展、智慧城市等理念，利用互联网+的新思维。以新能源、新技术、新材料为基础构件，植入农业、教育培训和商业三大板块，达到示范效应的同时维持自身可持续运营。最终达到辐射、复制的目的，以带动地方经济发展。示范园将成为一个城市的对外交流中心、百姓文化中心、高新科技应用展示中心、农业经济孵化中心。通过建设园区航天育种院士站对种子进行研究培育，种植体验对产品进行了解，互联网+物联网+电商平台，达到产品市场化推广、销售的目的，打造农业产业链产业集群，实现生态农业。
（2）牲畜养殖
畜牧业是最具有地区特色的传统产业，更是经济社会发展的基础产业。随着经济的发展，牲畜需求量的增加，草场开垦严重导致了草原的退化及自然灾害的增多，所以，畜牧业发展中主要存在着草畜矛盾突出，基础设施建设薄弱、生产结构不合更等问题。对此，应调整畜牧业内部结构，特色小镇与中国林业科学研究院林业研究所合作，以高蛋白桑、构树种植等为基础，以人工、半人工饲料养殖业为抓手，发展高标准、高质量、高效益畜牧业，加快实施牲畜保护工程，提高牲畜防疫水平等，来满足畜牧业经济自身发展和人民消费需要。为了使畜牧业更健康的发展，从饲料种植、生态养殖、产品加工、产品体验、质量追溯、电子商务，打造一个科学的养殖抵抗、高蛋白的牲畜产业链，生态畜牧业的建设，成为大健康产业的重要主成部分推动大健康产业的发展。
（3）现代工业
①微风高效风力发电机：最低可适用于2-5级风力区，同时“低价”、可再生、清洁这些特点让其更易于推广和使用。特点：软风启动，软风、微风发电，高效率，长寿命，免维护；生物质转化形态：生物质颗粒、生物质型煤、高效煤粉、水煤浆等；另外还有熔盐储能、3D打印建材、高效传导电缆等。
②净化床系统，突出源头治污，再生利用，节能减排，为小镇量身打造高效率、底能耗、安全可靠、可持续运营的整体污水处理解决系统。
（4）生态旅游产业
通过生合理利用湿地资源，建立态旅游系统，开展湿地保护、恢复、宣传、教育、科研、监测、生态旅游、生态养生、生态体验、生态观光等活动，隶属于国家公益事业。湿地公园开展以生态展示、科普教育为主的活动，不损害湿地生态系统功能的生态旅游等。
（5）文化旅游产业
老牛湾国家级地质公园位于山西省和交界处，以黄河为界，地处晋陕大峡谷的核心地段，河谷两岸壁立万仞，河道中碧波万倾，河岸上长城耸立，村落中古迹遍布。这里是长城、黄河唯一交汇的地方，也是人文历史与自然遗迹完美融合之处。斗转星移，岁月流转，滚滚黄河蜿蜒而过，在此留下了千百年来为世人称赞的壮丽奇观。万里长城自告别东海之后，翻千山越万岭在这里终于和滔滔南流的黄河第一次见面了。在明朝时是一座屯兵的城堡，为成化三年(公元1467年)所建。在老牛湾紧临黄河的山崖上，有一座至今仍保存很好的砖砌空心镝楼。古老的老牛湾有着古长城与高原碧波相依相偎的独特景观。它不仅是黄河与古长城交会之处，还是山西内蒙的界河杨家川沟汇入黄河的河口，于是便构成了一河秀水与古长城挽臂徜徉于莽莽黄土高原上的艺术合成。
（6）现代旅游产业
房车露营地：集合并提升旅游产业发展优势要素，打造高品质的郊野营地作品，通过帐篷旅游、房车旅游、木屋酒店从而真正实现了营地与中国旅游休闲度假发展的完美契合。
（7）智慧旅游
包括：门票预订：现场购买移动终端预订电子门票，平台发送电子门票；电子门禁：刷卡、自动识别；智慧导游：智能导游播报，360度全景展示，景点讲解，影像介绍和多国语言；流量警告：通过客户端实时上报；应急指挥：通过客户端实时上报；停车管理：通过网络导航系统引车主停车；智能服务：包括线路景点、风情文化、商旅价格、交通、餐饮、住宿、周边环境等信息查询及投诉、建议等服务；智能消费：门票卡或满足景区的所有消费，包括停车、餐饮、住宿、购物、娱乐等。
（8）传承旅游
窑洞特色小镇，传承着走山西口文化，住着山西和陕西人居多，李世民，开皇十八年十二月戊午（公元599年1月23日）出生于陕西武功别馆，是唐高祖（李渊）与窦皇后的次子。隋末乱世，李渊和李世民父子趁势于晋阳（今山西太原）起兵，兴建唐朝。同时李世民佛道儒并存的三种文化，所在走西口的窑洞特色小镇必将有佛道儒三种文化并存的痕迹，而且会以独特的风格展现在小镇里，成为小镇的最大焦点，这也会成为世界首例。
（9）医养产业
医养产业是社会发展的必然产业，也是从各种具体需求延伸到第一、第二、第三产业托底服务，同时养老产业是生命存在的服务产业。小镇以优化老年生活为核心，以科技为依托，提升养老科技含量，建设老年活动区，疗养中心，创新服务机制，构建养老健康网络，推动养老产业的发展。培育和践行社会主义核心价值观，在镇域树立尊老爱老、共建共享的理念，培养健康老龄化的人生观和价值观，组只“敬老爱老助老”公益活动，引导以自尊、自爱、自立、自强的态度面对老年生活，传递社会正能量。以生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等），物质支援（提供食物、安装设施等），心理支持（治病、护理、传授养生之道等），整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）方面为重点，大力发展医养产业。
（10）文体产业
发展文体产业，丰富体育文化内容，提高体育服务，做到体育跨界融合，丰富体育设备，建设国家级室内球类城建设：包括乒乓球、网球、羽毛球、台球、篮球等。增加基础设施建设，同时实现体育智能化与互联网融合发展，举办各类国家级、省级大型体育赛事，做到培训、比赛相互促进，通过金融手段保证产业持续发展的目的，让镇域及周边人群特别小孩发生消费性的转变。养成爱运动的好习惯。
（11）文化产业
打造主题公园，发展中国民族特色小镇，采用区块链的数据不可篡改技术建立微电影（微视频）版权中心，实现微电影（微视视频）版权的有效保护和付费观看模式。小镇所在周围省市的微电影（微视频）的存储中心和结算中心将落户在小镇内，为小镇所在地增加税收。
（12）互联网基础产业
应用5G技术完成小镇室外无线网络的整体铺设，实现智通终端技术的应用，满足互联互通的应用，通过云计算、互联网、物联网的运用，完成人工智能、智能管理、智能农业、智能交通、智慧医疗、智慧养老、智慧旅游、智慧电商、智能消费、智能一卡通和智慧城市等，达到互联互通，数据共享，数据分析、数据管理等全方位的大数据平台应用的目的。
（13）互联网+电子商务产业
通过WO2O电子商务智慧融合运营模式，完成了智慧系统、智能终端、应急指挥、终端店线下线上统一管理，商品线下线上跨境销售、信息发布与分析等功能，实现智能管理、市场化运作。
可以带动经济发展、社会秩序、产业发展、扶贫创业、环境治理、精神文明和产业发展，其中产业发展包括：智能农业、牲畜养殖、现代服务业、互联网+、新兴产业、文旅产业的发展等。
（14）发展环境
发展环境：地理优势占了49%，人文特色占31%，政治优势占13%，民族政策占7%。
2）县级支持政策
（1）2013年国务院批准西部地区农民创业工程示范县，宏河镇列农民创业试点镇。
（2）2007年，自治区将宏河镇列为自治区小城镇建设重点镇。
（3）县域经济发展规划（2016—2020年）将宏河镇列为重点开发区和现代农牧业示范区，定位为特色产业小镇。
（4）2016年县政府批准《农畜产品加工园区建设项目可行性研究报告》，并争取到国家农业产业化基金项目。
（5）2016年《经济林扶贫产业基地建设项目规划》将宏河镇列为经济林种植重点区域，并已开展前期工作。
（6）2016年县政府将宏河镇列为农村产业融合试点示范镇，并完成项目申报。
三、项目市场分析
3.1 我国特色小镇分析
2016年7月20日，住建部等三部委发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，决定在全国范围开展特色小镇培育工作，计划到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇，引领带动全国小城镇建设。而特色小镇的要求是环境美丽宜居，产业丰富，集休闲旅游、金融、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化等多种业态为一体，投资规模巨大，未来发展前景将极具想象空间。
3.1.1 我国特色小镇发展状况与趋势分析
1、特色小镇概述
特色小镇的特性分析
表3-1：特色小镇特性
3.1.2 特色小镇发展现状与趋势分析
1、特色小镇数量及地区分布
2016年10月14日，住房城乡建设部（以下简称住建部）正式公布北京市房山区长沟镇等127个第一批中国特色小镇。住建部公布的关于第一批中国特色小镇分布情况，从各区域的特色小镇数量来看，华东区域和西南区域的数量是最多的。
2、特色小镇类型结构分析
根据住建部发布的第一批中国特色小镇名单，结合住建部推荐工作的通知，特色小镇的类型主要有工业发展型、历史文化型、旅游发展型、民族聚居型、农业服务型和商贸流通型，经过整理分析，旅游发展型的特色小镇最多，共有64个小镇上榜，占比达50.39%；其次是历史文化型的特色小镇，共有23个小镇上榜，占比达18.11%。
图3-1：特色小镇类型结构图
3、特色小镇发展前景分析
2016年1至9月37个特色小镇共完成投资480亿元，预计到年底可完成投资额超600亿元，约占规划中100个小镇5000亿的12%。
从对国内已建成小镇的样本统计来看，总投资中基建设施投资约占比30%-50%，估算全国1000个小镇基建投资将有1.5-2.5万亿。
3.1.3 特色小镇发展趋势预测
1、政府引导，企业主导
特色小镇建设，政府要在规划编制、宣传推介等方面发挥积极作用，鼓励和支持企业参与特色小镇建设和发展，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，使一些区位条件好、发展潜力大、资源环境承载力高的小城镇得到更好更快发展。
2、借助互联网，促进产业融合发展
很多小城镇有自己特色的产业和产品，而且品质很好，但是量不大，借助互联网，可以促进农业、加工、销售、贸易、售后等相关产业的融合发展，促进小城镇做得更专、更精、更强。
3.2 项目产品市场营销策略
3.2.1 营销方式
1、广告方式：公司将选择有实力的广告策划公司，对项目产品进行新颖、别致的广告策划宣传，让客户充分了解项目的优势，并使之加深印象。
2、项目营销模式要实现“线上线下”互动营销、融合营销、精准营销，在做好线下营销的同时，要加大线上营销的力度。做好网站建设、、微博、微商、团购等多种互联网营销模式，除了提供项目区的地理位置、交通状况、旅游价格、自然风景、文化特色、民风民俗、住宿餐饮信息之外，还能建议游览线路、时间安排、食宿安排等，实现从“租产品”，转变为营销大健康生活。
3、公司将会与地方相关政府部门和社会公共团体合作，参加全国性的、地区性的会展，在政府部门和社会公共团体对项目认可的基础上，借助他们的渠道来推广公司项目，使项目能够被社会大众快速认知。
4、项目通过O2O模式，发挥互联网在优势，实现线上线下紧密结合的高效管理。通过与国内大型网站合作，将闲置的源进行分级、整合、规模化管理，实现资源的在线展示和预订，同时借助平台影响力，通过APP与游客进行在线互动。完成线上信息展示、营销、互动、决策、预订、支付等线上服务，到线下个性化、多元化的乡村旅游体验的闭环过程。
5、在线上互动、网上订购、“关注抽奖”、“媒体网络互动、大众广泛参与”，线下“住宿、景观、闲趣、体验、医养、畅享自然”基础之上，打造多种私人定制化的产品，通过网络可视化技术，提供项目的实时动态分享，让线上的消费者变为线下游客，线下游客变为线上消费的常客。
3.2.2 营销措施
1、高标准的建立企业、高标准的管理企业、高标准的质量追求，使企业提前具备国家优秀企业的标准。
2、设置营销专项资金，加强技术引导和技术支持力度，做好宣传服务，维护好现有用户，通过技术交流推销会、宣传册、网络宣传等开发新的市场。巩固和扩大市场份额，做自己的品牌。
3、注重提升项目质量，质量的提高有助于得到更多的市场。加大提升旅游产品的质量才能保持原有的市场及开拓新的市场，保持其品牌在目标市场上的地位。
4、建立客户管理体系，实施客户精细化管理，强化客户服务，提升客户服务水平，保证客户满意度达95%以上。
5、探索与建立新的营销机制，探索多模式营销方式，引导客户开展多种形势的合作共同开发市场，实现共同开发，利益共享，与公司成长期、稳定的战略合作关系。
6、培训专职营销人员，完善营销考核机制，充分调动营销人员积极性，鼓励优秀营销人员拉开收入差距。
7、加强营销队伍建设，提高营销人员业务水平，有针对性培养“懂技术、擅营销、融客户”的营销人才。
略……
上一篇 : 铁路职业技术学校建设项目投资可行性报告（案例）
