1.2 项目背景及必要性
1.2.1 项目建设背景
是青海省的省会，古称西平县，青唐城。是全省政治、经济、文化、教育、科教、交通和通信中心。“水井巷”所属，东起商业中心西门，西止北街。它成立30多年，是古城中最热闹的商业街。井巷南北干货、风俗小吃、民族用品种类繁多，商品销量大，被称为"日进斗金"寸金之地。
目前，城市中心区大力推进绿色发展示范城市建设，充分发挥贸易服务和历史文化优势，不断促进文化旅游商务会展业的发展，创造服务业升级版。
随着现代化的发展，城市水井巷存在许多问题，如：
1.水井巷是中心城区具有传统文化特色的场所。其名称的起源和历史引人入胜，但其文化内涵没有体现在城市空间形象中；
2.高峰时段外围道路多为拥堵，疏导能力差；内部人民街为断头路，道路两侧为临时停车，交通状况不理想；停车方面，有三个地下车库、一个露天停车场和路边临时停车带，停车位不能满足需求，部分地方停车混乱，严重占用活动空间；
3.目前，水井巷主流线具有良好的商业知名度基础，但整体商圈面临业态模式单一、规模效益弱、市场定位低端等问题，严重影响城市整体形象。总的来说，虽然该地区有一定的市场和商业氛围，但由于空间环境质量差，市场品位不高；
4、片区内不论是现状质量较好、一般、还是质量较差的建筑，共同问题是风貌混乱，没有统一协调，特色风格不突出。尤其是作为水井巷两侧的到达门户，缺乏标识性及文化特色的体现，与其旅游领域的品牌号召力和受众期望严重脱节；
5.目前，水井巷主线南北单一流线，两侧底部商业步行街区、集中地下室内商业空间、现有百货公司、新建大型综合体，缺乏资源优势共享整合，未形成有机文化商业区；
6、水井巷市场位于中心老城区，整体环境质量差，卫生条件差，布局混乱拥挤，空间环境质量差，严重不符合其重要的历史文化地位。
随着城市地区将加快产业结构调整步伐，提高现代服务业发展水平，以促进服务业高效发展为战略重点，作为产业结构优化升级的战略重点，进商业综合体和电子商务的发展，发展建筑经济，促进经济增长，加快服务业与其他产业济增长，加快服务业与其他产业的有机结合和协调发展。因此，水井巷市场转型的迫切需要是指符合现代服务业发展方向，通过项目建设促进城市绿色发展示范城市建设。
1.2.2 项目建设的必要性
1.满足人们多元化生活、提高区域旅游接待能力的需求
随着中国经济的发展和消费水平的不断提高，社会需求结构和消费结构发生了深刻的变化。文化教育消费在居民消费结构中的部分越来越大，增长速度也越来越快。近年来，恩格尔系数逐年下降，教育、文化、娱乐服务的实际支出和比例在居民消费结构中不断增加。与20年前相比，人们的文化需求逐渐从被动接受转变为文化生产的指导力量。相当一部分居民群体的消费重点开始转移到教育、科技、旅游和精神产品消费，不仅在服装、食品、生活、交通、通信、卫生和生活环境等物质生活方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娱乐、广播电视、体育康复、旅游休闲等精神生活方面也提出了更高的要求。本项目的建设可为当地人民和国内外游客提供餐饮、住宿、购物、休闲场所，满足人们对文化生活的需求。
结合现有文化特色的传统商业空间建设，项目改造突出现有“名、优、特”商业形式的文化特色；依托新商务区的集中商业集团，推动区域业务形式的整体升级，形成各自的特色，统一提升风格和文化品味；依托井巷、人民街建设，以街道空间为线索，连接集中百货地下商业空间等功能区，形成各种特色文化商业区。
2.项目建设可以创造多元化融合的水井巷文化
上世纪50年代，“水眼头”政府正式命名了一带“水井巷”；20世纪50年代末，西门城楼和城墙被拆除，与水井巷北口相连的西街被建成宽敞的水泥路。不久之后，酒店建在巷北口东北角。1962年，水井巷小学正式成立。1963年，巷口出现了一些小摊位和一些票“倒爷”它出现在小巷里；从20世纪50年代末到70年代，低矮的房屋和菜园逐渐消失，取而代之的是学校、机关、住宅区、生产企业、国有蔬菜店和国有粮食店……混合型街市逐渐形成。
水井巷市场位于中心老城区整体环境质量差，卫生条件差，布局混乱拥挤，空间环境质量差，严重不符合其重要的历史文化地位。随着时代的发展，井巷市场的现状迫切需要现代化，以满足现代服务业的发展要求。
本项目通过特色空间建设和景观设计，打造水井巷文化旅游风貌圈，强调“聚集文化，深化特色”，弘扬多元化复合的文化魅力。通过节点设计、雕塑素描、住宅建设、商业形式集聚、环境质量改善等方式，展示、继承和创新特色文化，让人们充分欣赏厚重多样的历史文化。
3.促进城中区综合经济发展的需要
项目建成后，结合具有文化特色的传统商业空间，突出现有“名、优、特”文化特式的文化特征；文化形式增强了体验式消费的吸引力，消除了不适应发展趋势的旧模式；依托新商务区的集中商业集团，推动区域业务形式的整体升级，形成各自的特色，统一提升风格和文化品味。通过特色服务，为市民和游客提供高品位的服务消费。这些服务项目都是高效、经济的项目，很容易获得更好的经济效益。同时，项目的竣工和运营可以为当地人员提供更多的就业机会，缓解就业矛盾，维护社会稳定，发挥繁荣城市经济的作用，为区域经济的发展创造良好的投资环境，促进区域经济的振兴。
4项目的建设有利于促进城市资源的可持续利用
随着我国经济建设的快速发展，社会结构也发生了巨大的变化，随着城市建设的大规模，许多城市已经达到了相当大的规模，一些发达城市普遍存在结构布局混乱、交通堵塞、生活环境恶劣、城市特色逐渐消失等问题，仅仅依靠城市规模和新建筑的不断扩大，无法解决这些问题。人们开始逐渐关注城市更新，并提出了生态城市、绿色城市等理想的城市模式。城市旧建筑的必要改造是城市更新的方式之一。随着可持续发展理论体系的不断扩大和完善，合理更新和重建旧建筑是促进资源可持续利用的合理选择。
·水井巷市场改造项目是通过继承旧建筑风格，结合当代艺术行为，赋予水井巷市场新的内涵，节约资源，有利于我国城市资源的可持续发展和利用。
5.需要扩大就业，提高当地人民的生活水平。
解决就业问题是中国经济建设和社会发展中一项极其紧迫和艰巨的任务。就业问题是当今世界各国面临的问题。就业和再就业已成为政治稳定、社会稳定和经济发展的一个极其重要的因素。
项目的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过项目建设可以直接间接为社会提供20个新工作，为当地社会劳动力和技术中学毕业生提供就业机会，有利于缓解当地就业压力，可以提高当地人民的生活水平和质量，促进社会发展。
综上所述，该项目的建设符合国家产业政策和城中区城市发展规划，不仅能增强水井巷的发展实力，增加就业机会，而且可促进城中区社会经济的快速发展，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的。
第二章 市场分析
2.1 需求分析
2.1.1 分析当地商业现状
2017年一季度，社会消费品零售总额359171万元，同比增长9元.3%，与北区并列第三。根据消费形式统计，批发业零售额超过2273万元，增长2元.7%；零售业零售额超过179144万元，增长7万元.4%；住宿业零售额超过1071万元，下降6万元.9%；餐饮业零售额超过2487万元，下降1万元.6%；批发零售和住宿餐饮业零售额占社会消费品零售总额的48%.5%。
第一季度，受国内消费者需求动力不足的影响，青海沙利海餐饮有限公司将分公司改为个人，马中餐饮贸易有限公司南街店整体关闭装修，对餐饮住宿业经营业绩影响较大，消费品市场增速较去年同期下降1.2个百分点。
第一季度，限额以上单位的主要商品零售额快速增长，化妆品、电子出版物、视频产品、汽车、通信设备等主要商品零售额分别为70.6%、18.2%、17.8%和8.1%。经过几年前的快速扩张，汽车行业几乎饱和，整体行业放缓。然而，由于龙腾雷克萨斯汽车销售有限公司被纳入最后一套表联网直接报告，有效支持了该地区汽车企业的销售，增长率达到17.8%。此外，随着电子商务的快速发展，服装、鞋帽、针纺织品和家用电气商品的销量受到网上购物的影响呈下降趋势。
2.1.2 市场消费者状况
2017年一季度，城中区城镇居民人均可支配收入8838元，增长8元.9%，与西区并列第三。城中区农村居民人均可支配收入3691元，同比增长9元.5%，四区排名第一。农村居民人均可支配收入实际增长率快于城市居民人均可支配收入0.城乡居民人均可支配收入倍差为6个百分点.与去年同期相比，39年缩小0.城乡居民收入差距缩小02个百分点。
第一季度，政府加强了收入分配调整，努力促进中低收入职工收入的增加，居民收入保持稳步增长。
2.1.3 项目市场需求状况
1.制定规划，促进老城区焕发新活力
近年来，积极探索产业一体化、产城一体化、区域一体化发展新途径，提出建设“现代贸易服务中心”目标是抓住一系列有利机遇，如南部新城贸易产业发展、城南工业园区升级、沈家寨区开发建设、西塔高速公路改线、中央广场北扩建设等，大力发展现代贸易产业和服务业，让老城区展现新的活力。
以核心商务区和公共服务中心为重点，围绕一商圈、一区，加快旧城改造，“一商圈”以大十字、西门商务区为核心，启动水井巷二期、中心广场东侧、前营街、南关街拆迁改造建设，加快旧城改造步伐，提升中心城市形象；“一片区”以沈家寨为核心，以西塔高速公路改线为支撑，振兴和整合土地资源，加快发展建设步伐，努力改善城乡联合部的投资和生活环境。
以老城区西门为中心，引进国内外知名购物中心，建设集贸易、酒店、餐饮、娱乐为一体的区域贸易中心。
水井巷商务区的构思是重建水井巷商业街区，改善环境，挖掘历史文化，在空间结构和功能上进行分区在空间结构上形成两轴、三核、四区，成为展示现代化的重要窗口，推动城市中心区域文化休闲产业的发展“王牌”商业名片。有几千年的历史“水眼头”所谓商业发源地，将在建设者手中慢慢散发出新的历史人文魅力。
2、城中区“十三五”时期打造服务业升级版
“十三五”在此期间，城市中心区将大力推进绿色发展示范城市建设，充分发挥贸易服务和历史文化优势，不断促进文化旅游商务会展业的发展，创造服务业升级版。
城市中心区将加快产业结构调整步伐，提高现代服务业发展水平，促进服务业高效发展，作为产业结构优化升级的战略重点，打造中心区服务业升级版。将促进贸易、文化、旅游等生活服务业与金融、交通、物流等生产服务业的培育相结合，挖掘商务会展业的潜力，在南部地区建设文化、旅游、贸易展览聚集区。大力促进商业综合体和电子商务的发展，发展建筑经济，促进经济增长，加快服务业与其他产业的有机结合和协调发展。
随着规划的实施，水井巷市场将焕发出新的发展活力。项目从完善区域整体结构出发，通过街道空间布局、商业流线组织等方面，加强各功能区的空间联动，整合区域商业资源。依托水井巷、人民街的建设，以街道空间为线索，连接各功能区，包括集中百货、新综合体、里坊街区、地下商业空间，形成各色文化商业区。通过本项目的改造和建设，可以满足城市现代服务业的发展需求。
2.2 项目建设规模
本项目的主要改造和建设内容是拆除井巷市场现有的天花板设计，整体建设露天步行商业街。其他地区的建筑完全保留了现状，只升级了建筑立面。同时，新建筑单体面积为14585个.9平方米，加建贴临铺面及景观小品984.1平方米。
通过项目建设，根据城市井巷独特的资源优势，建立新的商业高度，建立城市商业基准，强烈展示区位、中心区域情节、文化、成熟的商业环境多元化三维优势，发挥企业实力和个人影响力。
表2-1.项目经济技术指标表
略……
投资可行性研究报告(案例)农业一、二、三产融合项目
