1.4 项目建设的背景和必要性
1.4.1 项目建设背景
自2014年以来，中国经济一直在向形式更先进、劳动分工更复杂、结构更合理的阶段发展。经济发展进入新常态，增长速度从高速增长转向中高速增长；经济结构不断优化升级，第三产业消费者需求逐渐成为主体；增长驱动力从因素驱动、投资驱动转向创新驱动。以提高经济发展质量和效率为中心，调整结构，促进可持续健康经济发展和社会和谐稳定，是新时期经济工作的总体基调。经济发展仍处于重要的战略机遇时期，高附加值现代服务业的发展已成为经济发展的新增长点。物业管理行业作为现代服务业的一部分，在新的经济常态下呈现出新的发展趋势，引起了各方面的关注。
1.4.2 项目建设的必要性
随着国家对住宅和商业地产宏观调控的增加，工业地产以其低风险、高回报的特点逐渐受到青睐。各种在建物流中心、工业工厂和研发建筑随处可见，工业地产投资近年来已成为房地产投资的热点。由于一线城市的土地价格和劳动力成本迅速上涨，一些跨国企业正试图将生产基地转移到二线城市。由于东部沿海地区产业结构调整的影响，高能耗企业开始转移到中西部地区。随着国家对中西部地区实施政策的倾斜，京津冀、长江三角洲和珠江三角洲正在形成总部经济模式，制造业迅速转移到大陆，给这些地区的工业地产带来了巨大的发展机遇。
建立物业责任有限公司的主要目的是建立自己的专业平台，培养专业团队，优化资源配置，培己的专业平台，培养专业团队，优化资源配置，培养和提高公司的核心竞争力，提高可持续发展能力。主要在以下积极作用：
1.完善企业业务链。目前，工业地产已经成立了附属物业责任有限公司，通过开展专业的物业管理，完成工业地产的投资和运营。
成立物业责任有限公司，在工业房地产经营过程中，单一为公司工业房地产服务，负责其工业房地产的功能和市场定位建议，实施租赁、销售、运营管理、日常管理等工作，可有效整合工业房地产、物业管理等房地产投资项目管理相关专业能力，确保工业房地产项目规划和运营的完整性和专业性，提高控制整个案例的能力，有效减少公司对工业房地产项目投资、营销规划、资本运营、商业运营的担忧，有利于提高项目运营实力和综合竞争力，获得长期运营收入和品牌价值提升。
2.有利于提升品牌价值和企业项目物业价值
物业责任有限公司的成立，符合现代工业房地产项目经营规律，将使项目工业房地产经营更加专业，提高项目经营效益和品牌价值，实现项目经济效益和物业价值，提高企业固定资产价值，更好地满足企业战略发展的需要。
3、专职处理工业投资物业问题，主动为企业承担相关风险。
工业房地产在投资、运营和管理过程中涉及的关系和环节相对复杂，涉及大量合同签订和相关法律风险。通过物业责任有限公司的物业运营，可以方便地协调和控制各方面的关系，处理可能出现的各种问题，避免企业直接面临项目物业管理和运营中的各种风险和不利影响。
4.有利于建设专业人才，促进工业投资产业发展
除工业投资项目外，专业工业地产人才极度匮乏“引进人才”此外，培养自己的工业房地产人才势在必行。通过建立物业责任有限公司，通过项目实践不断积累经验，可以锻炼员工对工业房地产项目投资、运营和管理的把握和判断，培养自己的人才。
第二章 市场分析
2.1 工业地产概况
工业地产是指工业土地使用性质的所有羊毛、熟悉的土地，以及这些土地上的建筑物和附属物。工业土地作为不同于住宅、商业服务和综合用地的第四种性质用地，具有广泛的建筑用途，包括工业制造厂、物流仓库和工业研发建筑。在中国，工业房地产土地的租赁期限为50年。工业房地产作为一个行业，有其独特的商业模式，包括工业房地产开发商筹集资金、建设基础设施、开发经营项目、提供工业房地产行业和服务等一系列活动。工业房地产行业的盈余反映在快速启动、收入补偿支出和补偿支出后的剩余支出上。相应地，工业房地产具有商业模式“追求长期稳定启动，提供增值服务，追求长期稳定回报”四个特点。
自20世纪90年代末以来，受金融风暴影响，世界经济发展放缓，大量跨国公司利润大幅下降，甚至亏损；因此，为了降低生产成本，寻找潜在的市场、廉价的劳动力和丰富的原材料资源作为生产基地，成为跨国公司投资的新方向，中国无疑是企业的必要场所。大量制造业向中国转移，为中国工业地产创造了广阔的发展空间。但同时，我国工业地产的发展也处于初期阶段，存在一定的优缺点，主要表现为：投资主体多样化；受土地市场限制；国家工业地产产业分布不均匀，参差不齐；世界级工业地产企业向中国进军。
在对工业房地产未来发展前景持乐观态度的同时，也要看到，与住宅房地产和商业房地产相比，工业房地产占地面积大、投资金额高、投资困难、投资回报周期长等特点，为进入者形成了较高的门槛。投资者在进入工业房地产领域之前，需要有一个全面而清晰的考虑。首先，工业用地是否容易获得，因为政府欢迎投资密度高、产值高的行业。此外，一些工业用地涉及的问题也很复杂。大部分地块都是村民的，集体用地难以征地，对企业的抗风险能力要求很高。其次，工业房地产不是一个纯粹的房地产投资项目，它更多的是一种产业决策和选址行为，必须以产业需求为基础和基础。第三，工业房地产是在特定行业、特定用途和特定需求下定制的产品，需求非常个性化。例如，汽车 工厂项目和物流仓储项目具有完全不同的特点，工业房地产和商业房地产的发展方向不同于当前的投机性和流动性。最后，工业房地产和流动性不需要长期支持。特别是对于占地面积大、产值小的行业，政府没有给予政策优惠和支持的动力。此外，我们预计中央政府将采取更频繁的监督手段，加强工业用地转让过程监督和后监督，这无疑会给工业房地产开发商未来的经营带来巨大的政策不确定性，政策风险出现，这是开发商进入 工业房地产前必须考虑的。
2.1.工业地产的兴起是我国工业化进程加快、房地产业成熟发展的必然产物。
进入新世纪以来，中国作为跨国企业全球化产业分工不可或缺的重要环节，已成为世界制造业发展的重点，中国工业经济进入快速发展的中期阶段。随着我国城市化步伐的加快，催生了我国房地产业的成熟和发展，我国工业化进程的加快，也产生了大量的工业物业开发和运营管理专业服务需求，工业房地产行业逐渐从商业和住宅房地产细分和扩展，成为一个快速崛起的行业领域。
同时，经过近20年的快速发展，中国商品房地产行业在住宅、办公楼、酒店、商业综合体或城市综合体等细分领域形成了一批综合实力雄厚的领先企业。行业竞争越来越激烈，发展越来越成熟。特别是近年来，中国政府加强房地产宏观监管，使商品房地产行业障碍，业务风险，工业房地产作为房地产行业的有机组成部分，行业发展处于起步阶段，政策限制相对较少，可以给开发企业带来长期稳定的经营特点。因此，一些强大的国内房地产开发商参与了工业房地产领域，促进了行业的兴起和快速发展。
2.2 物业管理行业分析
2.2.1 行业现状
物业管理作为一个新兴产业，被业内人士普遍称为房地产的第二次开发，是物业服务功能的提升。物业管理提供的服务商品是综合管理和全方位服务，这些管理和服务是针对物业本体及其业主和用户的，最终服务于业主和用户。物业管理与社区公共设施的维护、社区服务、社区建设和城市住宅整体管理水平的提高密不可分。随着我国经济建设的蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来，我国一些大、中、小城市开发建设了大量的生活区、写字楼等。为了满足市场经济的需要，物业服务企业应运而生，逐渐发展成为一个新兴产业。物业管理作为现代住房管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的。它是房地产生产、流通和消费领域的延续，也是房地产管理的重要分支。
2.2.2 市场容量
在城市化进程中，人口转移将带来大量的住房需求。假设人均住房面积为35平方米，人口转移将带来35亿平方米的住房需求。预计将是2015年-2018年，我国物业管理营业收入年均增长800亿元。其中，住宅房地产管理面积和收入保持稳定快速增长，商业房地产管理收入年均增长预计达到300元-350亿。2011-2015年营业收入平均增长率达到20%。自2014年以来，受中国房地产市场环境的影响，交易的下降导致了房地产下游行业的商业危机。此外，近年来，住宅物业纠纷的频繁发生，2014年下半年住宅物业管理将继续受到不利影响。然而，中国人仍在追求高端服务业，如果在未来的发展过程中，更注重高端服务，注重房地产物业管理的发展和创新，中国物业管理行业将在未来五到十年享有良好的发展前景。
在50年的住房使用期内，包括大、中修、设施设备改造等服务消费的累计费用贴现后，与当年购房价格的比例为1:1，砖混结构房屋为1.5：1。因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费、拉动经济增长有重要作用。人均GDP超过800美元后，住房面积将继续增长，生活质量将迅速提高。人均住房建筑面积达到35㎡。人均GDP在达到3000美元之前，很长一段时间都是住房面积和生活质量改善的阶段。目前，我国城市居民人均住房建设面积超过26个㎡，住房严重短缺问题基本解决，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重的新阶段，从简单的生存需求向舒适需求转变。
2.2.3 发展趋势
近年来，我国物业管理行业呈现出充满活力的发展趋势。随着一系列物业管理法律法规和制度的颁布和实施，物业管理市场环境日益成熟，不仅为物业管理企业创造了发展机遇，而且使物业管理企业面临着发展的挑战。随着物业管理行业竞争的加剧，物业管理企业越来越需要把握快速变化的市场变化，国内优秀的物业管理生产企业越来越重视行业市场的研究，特别是对企业发展环境和客户需求趋势的深入研究。高端物业服务包括建筑、设备、设施的运行管理和维护、管辖范围内的安全秩序管理、环境管理和环境保护，以及对物业客户自尊和服务享受的满意度，构成了产品提供的核心利益。随着行业发展所依赖的社会、经济、法律体系和市场环境的变化，物业管理将呈现出多元化的发展趋势，可以大大促进未来中小型城市化发展。事件和救援的作用，以及现有建筑节能减排的发展，将突出行业的社会责任和专业价值；向现代服务业的转型将进一步提高大量品牌企业的综合实力；商业模式的创新将对改善行业生存产生深远影响。2015年，中国物业管理行业企业营业收入达到4280亿元。
2.2.4 面临问题
房地产开发与房地产管理密切相关，房地产行业的状况直接影响到房地产管理。目前，越来越多的房地产开发商认识到房地产管理在房地产开发中的重要性，非常关注房地产管理的发展，而房地产管理行业尚未充分关注房地产的现状和发展，这与房地产管理的发展非常不适应。长期以来，物业管理强调谁开发谁管理，使市场无法形成，过度强调的服务使企业忽视了业务。随着市场化步伐的加快和国际物业管理理念和企业的引入，越来越暴露出我国物业管理企业经营能力不足的问题。进一步促进行业经营理念和服务水平的整体提高，推动物业服务企业综合实力和市场竞争力的提高，应提到促进行业进步的重要时间表。此外，促进企业整合、重组、合并、重组，引导企业整合社会服务资源、企业自身资源，寻求双赢的问题。
略……
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