1.3 项目背景及必要性
1.3.1 项目背景
1、大力推进港口国际化，引进海外人才
自20世纪80年代以来，中国主要城市提出了建设国际大都市或国际城市的目标，城市化步伐显著加快。根据自身的经济实力和比较优势，明确提出建设现代国际港口大都市和北方重要的经济中心。
与新兴国际大都市和世界级城市的差距不仅体现在产业结构和就业结构上，还体现在软硬件设施、环境和专业人才上。因此，近年来，在加强城市基础建设、大力发展第三产业的同时，积极推进建立专业服务体系，重点发展信息、金融、保险、物流、旅游、房地产和国际律师、跨国金融、国际会计和中介服务业，扩大文化娱乐、教育培训、卫生、物业管理等社会服务业。
自2005年以来，海外人才在线交流博览会已连续十次成功举办，是中国第一个利用视频技术连接海外人才智力的先驱，已成为城市持续时间长、影响广泛、实际效果显著的吸引人才的品牌活动。通过这一载体，海外发布了1.4万多项发展成果、人才政策和岗位需求信息，160多万海外人才点击获取需求信息，2万多名海外人才与市重点用人单位在线交流，达到1200多项人才引进和项目合作。2015年，依托国内外74家媒体网站，全球发布1680个高水平海外人才岗位需求信息，涉及生物医学、电子信息、机械制造、航空航天、新能源新材料等20多个领域。
木屋别墅在低碳背景下前景良好
温室气体使地球发高烧。200多年来，随着工业化进程的深入和发展，大量温室气体，特别是二氧化碳的排放，导致了全球温度的升高和气候的变化，这是一个无可争辩的事实。与此同时，一系列关于健康和生态的问题逐渐扩大，社会发展不断进步，问题将得到解决，社会发展将人类推向生态文明发展时期。大力倡导低碳经济，建设生态文明已成为这一时期的主题。
哥本哈根世界气候会后，“低碳”这个概念如雨后春笋般涌现。此时，低碳房地产出现在公众面前。它以减少化石能源的使用，提高能效，减少二氧化碳排放为前提，提高建筑的生活舒适度。说到低碳房地产，首先想到的是木结构建筑，它可以被称为低碳的代表性建筑。它比钢混合砖混合建筑更低碳、节能、更便宜，甚至更防震、防火和舒适。当没有误解和当前政策的障碍时，我国木结构建筑的未来投资前景非常可观。
高端外国人才和外国已经习惯了国外的蓝天白云，不用担心食品和饮用水的安全，他们的大部分住宅都是木结构建筑。本项目的建设正式满足了外国人在中国的住宿需求。外国木屋别墅的建筑引入了欧美风格，为他们创造了一种“住家”即使生意没有后顾之忧，氛围也让他们。
1.3.2 项目建设的必要性
1.项目建设符合我国政策发展要求
国家中长期人才发展规划纲要(2010)-2020年)提出了中国人才发展的指导方针:服务发展、人才优先、以用为本、创新机制、高端引领、全面发展。
在经济全球化的浪潮下，人才已成为全球流动和配置的重要生产要素，各国都面临着人才引进和外流的问题。近年来，我国高度重视海外高水平人才的引进。提出了《国家中长期人才发展规划纲要》（2010）—2020年)》和“千人计划”等。
《关于实施海外高层次人才引进计划的意见》提出，自2009年以来，全市一级已使用5次-10年来，围绕建设新滨海、建设新、实现新跨越的目标任务，引进并重点支持200名能够突破关键技术、发展高新技术产业、带动新兴学科和新兴产业的国际一流科学家和科技创新创业领军人才（以下简称）“百人计划”），以及在金融、文化、教育、社会工作、社会科学等领域表现突出、知名度高的人才。通过实施“百人计划”，带动各地区、各部门用人单位引进更多海外高层次人才到我市创新创业，使我市成为海外高层次人才聚集的高地，成就事业的沃土。
为引进的海外高层次人才提供具体的生活待遇。坚持特殊事务，实行一流人才一流待遇，为引进海外高层次人才提供政策支持，包括居住和出入境、定居、资助、医疗、社会保障、住房、税收、薪酬、配偶安置、子女入学等。海外高层次人才可实行协议薪酬制度，有条件的用人单位也可实行期权、股权、企业年金等中长期激励措施。
2.我国木屋建筑逐步发展壮大，市场需求良好
随着城市化进程的发展，人们对木屋别墅的理解不仅局限于对农村木屋或旅游景点木屋别墅的理解。虽然木结构建筑在中国远不如北美、欧洲和日本普遍，但近年来，我国木结构建筑发展迅速。从房地产开发的木屋别墅到旅游景点和休闲娱乐俱乐部的木结构景观，人们对木结构建筑的追求从未停止过。
随着我国人民生活水平的提高，轻木结构建筑也进入了中国市场。越来越多的房地产开发商、设计公司、施工单位和普通消费者对木结构建筑产生了浓厚的兴趣。轻木结构建筑技术具有绿色环保、设计灵活、成本竞争力强等优点，通过了我国市场发展的初始引进期，呈现出快速增长的趋势。
从1997年苏州的波特兰街到2009年北京的波特兰花园，国内市场长期探索墅进行了长期的探索。近年来，上海、北京、南京、苏州、安徽等城市对木制别墅的发展呈现出不断升温的趋势。虽然木制别墅在中国上升时间不长，但由于起点高，市场上建设的一些木制别墅项目得到了越来越多消费者的认可。杭州东方花园住宅区，50多栋美国木制别墅开业三天；南京嘉湖绿岛、昆山鹿城天地销售非常好。
第二章 市场分析
2.1 木结构房屋的发展
1.国内外木结构房屋的基本情况
木材作为一种重量轻、强度高、美观、加工性能好的建筑材料，自古以来就受到人们的青睐。从挪威的大型木结构教堂、中国和日本的古庙，到19世纪北美的无数建筑，都证明了木结构具有良好的耐久性。现代木结构住宅建筑在世界上许多国家都很常见。在北美，木结构住宅在市场上占据主导地位，1997年在美国建造了约113栋新的独户别墅.8万幢，其中90%33采用木结构.8万栋多层住宅中，大部分也采用木结构。木结构也广泛应用于工厂、学校、酒店、体育馆等的建设。在加拿大，木材工业是国家支柱产业之一，其木结构住宅的工业化、标准化和配套安装技术非常成熟。在亚洲的日本，即使在人口密集的东京，胶合木和水泥刨花板建造的，即使在泥刨花板建造的。目前，日本一半以上的新住宅都是木结构。在北欧的芬兰和瑞典，90栋住宅%木结构建筑为一层或二层。
中国古代建筑以木结构体系为主。许多宫殿、寺庙和住宅都使用木材制成梁、架子、檩条、柱子、斗拱、雀替等部件，并结合榫头和卵子。其灵活的风格、合理的布局、合适的建筑体积和精致的装饰在世界上享有盛誉，已成为五个最古老的建筑体系之一。在过去的几十年里，由于我国林业资源的缺乏和木材的短缺，政府对木材在建筑中的应用制定了严格的限制措施，提倡用钢代替木材，用塑料代替木材。因此，木结构住宅被排除在主流建筑之外。但近年来，由于经济发展和生活水平的提高，人们更加关注生活环境，对木结构住宅的需求增加。随着改革开放的深入，大量外国机构的工作人员进入中国，他们对木结构住宅的需求也刺激了木结构住宅建设的发展。目前，外国企业正在努力开发中国木结构住宅市场，并在北京、大连、上海等地推出了全套进口的美国或加拿大、延庆、怀柔等地的建设项目。
具有木结构住宅生产能力的大型企业集团，如美国、新西兰和丹麦，对中国市场也非常乐观。他们专注于物业类型相似、价格昂贵的别墅市场，并在北京、上海、广州、青岛、南京、苏州、深圳、大连、重庆等城市开发了许多木结构住宅示范项目。
2.木结构房屋的基本结构
自19世纪初采用木框架结构以来，从单户住宅发展到联合住宅和多层公寓建筑，目前应用最广泛、技术经验最成熟的是轻木结构，可在现场建造，也可在工厂预制构件，然后在现场组装。
轻木结构建筑一般先浇筑混凝土基础，在基础上安装基础垫和防水、防白蚁等特殊处理木材，然后建造房屋的结构框架，通常采用木方形或胶合木作为地板梁、天花板梁、屋顶椽、墙龙骨、木人造板作为盖板等。木人造板与结构构件之间采用钉子连接，梁与承重墙之间采用轻金属构件连接。结构部分完成后，外墙用人造板挂板或其他材料装饰，内墙和顶面用石膏板装饰。
2.2 木结构房屋在我国发展的优势和机遇
1结构房屋的特点及其功能优势结构安全
木结构对瞬时冲击和周期性疲劳损伤具有良好的抵抗力。例如，在旧金山、神户和台湾的大地震中，大多数木结构房屋仍然保持完整是一个很好的证明。此外，阻燃木材还具有阻燃性能，以确保木材不会在短时间内燃烧，并为消防赢得时间。与钢、铝、塑料相比，节能保温木材不仅能耗最低，而且具有良好的隔热性能。研究表明，在相同的保温效果下，木材所需的厚度为混凝土的1/15，钢材的1/400。当使用相同的玻璃纤维或泡沫塑料作为保温材料时，木结构的保温性能高于钢结构%～70%，它可以大大降低建筑的能耗。环境友好建筑的平均使用寿命约为50年。拆除的建筑材料的处理一直是困扰城市生态环境的一个大问题。因此，现代材料应该朝向前进“4R”原则（Re—new，Recycle，Reuse，Reduce）木材材料基本符合上述要求。
保护土地，到目前为止，中国每年需要生产7000亿块粘土砖，破坏耕地超过10万亩。建设部、国土资源部已发布文件，要求限期禁止在住宅建筑中使用实心粘土砖。木结构房屋是砖混结构房屋的良好替代品之一。
施工周期短，维护方便。一般木结构建筑的施工周期仅为同类砖混结构的1/2～1/3具有布局和形状灵活、维护和翻新方便的特点。木材维修或改造所需的设备相对简单，人员较少。材料资源可再生利用木材是可再生资源。如果科学管理森林，坚持生长大于采伐，森林资源可持续回收利用。竹子也是一种优秀的可再生资源。竹胶合板等竹人造板可作为建筑材料，在木结构房屋建设中具有良好的应用前景。
就房屋本身的质量、本身的质量、施工操作能源效益和施工速度而言，木结构房屋的成本效益最好。如果预制木板用于地板、墙壁和屋顶，可以获得更大的成本效益。一些研究将木结构房屋的施工成本与钢筋混凝土结构房屋进行了比较，结果表明木结构具有一定的优势。
2.房屋建筑市场潜力巨大
2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比去年名义增长10亿元.5%(扣除价格因素实际增长9.9%），增速比1-11月份回落1.比2013年下降9个百分点.三个百分点。住宅投资64352亿元，增长9元.2%，增速比1-11月份回落1.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的67%.7%。
2014年，东部地区房地产开发投资52941亿元，较去年增长10元.4%，增速比1-11月份回落1.6个百分点；中部地区投资20662亿元，增长8元.5%，增速回落0.7个百分点；西部地区投资21433亿元，增长12.8%，增速回落1.4个百分点。
2014年，房地产开发企业建筑面积726482万平方米，较去年增长9000平方米.2%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。住宅建设面积515096万平方米，增长5.9%。新建建筑面积179592万平方米，下降10万平方米.7%，降幅扩大1.7个百分点。新建住宅面积124877万平方米，下降14.4%。房屋竣工面积107459万平方米，增长5.9%，增速回落2.2个百分点。住宅竣工面积80868万平方米，增长2.7%。
2014年，房地产开发企业土地购置面积3383万平方米，较去年下降14万平方米.0%，降幅比1-11月份收窄0.5个百分点；10020亿元0020亿元，增长1.0%，1-11月份为下降0.1%。
但目前大部分新建房屋都是钢筋混凝土结构，不到1%木结构建筑未能满足不同层次人群的需求。就全国而言，木结构房屋的市场基本上是空白的，因此有很大的发展空间。加拿大联邦政府官员曾声称，目前中国大陆只有300栋木结构房屋，计划再建9000栋。据估计，中国大陆每年将建造1.5万栋木结构房屋。
3.提高生活质量的需求
木结构住宅在保温、节能、环保、舒适、结构灵活性等方面具有传统砖混凝土结构无与伦比的优势，只是为了满足人们日益追求与环境和谐的愿望。据了解，目前在上海、北京、深圳、大连、广州等大城市，对别墅木结构住宅有一定的需求。此外，由于生活习惯，一些外国人也特别喜欢木结构住宅，这些都是潜在的消费者群体，小型独立木结构住宅作为住宅建设的重要形式之一，只是为了满足这部分消费者群体的要求。
4.扩大木材用途，促进林业良性循环
如果木结构住宅材料的研发等技术问题在不久的将来能够取得重大突破，人工林木材可以在住宅建设领域得到广泛应用。木材需求的增加和丰厚的利润将促进人工林经营者和个体林农积极种植树木，形成可持续发展的良性循环。另一方面，它还可以推动化工、机械等相关产业的发展，形成新的增长点。美国和新西兰人工林利用的成功就是一个很好的例子。单方面限制木材的使用，没有经济利益的驱动，单靠国家投资很难持续发展人工林。随着木结构住宅的发展，使用人工林木材（杨树、马尾松、落叶松、桉树甚至竹子）生产的结构性人造板的数量将大幅增加，从而促进我国木人造板工业的发展。例如，在美国，建筑中使用人造板的比例为40%~60%，加拿大为40%～45%，日本为30%～50%，我国木质人造板在建筑中的应用比例很低，仅为26%，大部分也用作装饰材料，因此，木结构房屋的发展必将促进我国林业产业的发展。
2.3 我国木结构房屋发展需要解决的问题
1.传统观念的转变
由于传统农村木屋印象的影响，人们总是认为木结构房屋是一种通风、不坚固、非常简单的木屋，事实上，这是一种误解。木结构房屋木结构房屋是生态、环保、个性化、美学和现代技术与传统方法相结合的多功能木结构建筑，具有现代氛围。此外，由于缺乏森林资源，限制木材的使用只能作为缓解一定时期供需矛盾的权宜之计，不能从根本上解决木材短缺的问题。从现实来看，我国木结构建筑的接受度仍然很低，木结构产品真正进入市场并受到消费者的欢迎还需要时间。人们需要一个从追求高容积住宅到健康环保住宅的过程。第一批开发的木结构房屋的成功是否非常重要，可以直接影响人们观念转变的速度。
2.土地的成本和有效利用
目前，我国木结构房屋的成本以外国经销商提供的数据为参考，不同地区、不同质量的房屋成本也有所不同。据报道，一栋便宜的四室两厅，约200平方米的木结构房屋本身成本仅超过30万元；据报道，在加拿大，3～四名工人可以在十多天内建造一栋两层间卧室和地下室的两层木结构建筑，售价超过100万元（约20万加元）。然而，据专家估计，如果中国使用进口材料建造木结构房屋，成本约为4000元～4500元/平方米（不包括土地价格）。考虑到中国人多地少，特别是在大城市，对建设成本影响很大。这些大城市是木结构住宅市场发展的重点。因此，发展战略应该是在大城市周边地区建造木结构住宅。销售对象首先面向中高收入阶层，然后逐步推广。也可在发达的海滨旅游城市和景区建设2～三层木结构别墅，发挥其与自然和谐的优势。
3.木结构建筑设计及其材料的定位
长期以来，木结构房屋的发展一直受到限制，直到改革开放后，才开始研究木结构房屋及其材料，并取得了一些成果。然而，总体而言，这方面的基础研究仍然非常薄弱。我国木材材料在住宅建筑中的应用与国外差距较大，研究机构和大学也缺乏相应的课程和人才培训内容，无法满足未来市场的需求。引进国外木结构建筑技术和经验，对促进我国木结构住宅市场的发展发挥了重要作用，但也应重视发展具有中国特色的木结构建筑技术和材料，形成自己的知识产权。建筑业应注重人工林木、竹材的发展，尽可能降低建筑成本，有利于木结构住宅的推广。根据我国国情，南方地区可考虑研究发展底层为混凝土结构，上层为木结构的混合结构形式。目前，还迫切需要对木结构设计、连接形式和连接件进木结构管理的标准化，加快木结构强度和耐久性的研究。
4.木结构材料走高科技、深加工之路
在加强管理和走木结构材料定位的同时，要积极推进高科技在中国的应用，大力发展木复合结构材料。例如，在过去的10年里，日本主要利用高科技，充分利用加工剩余材料和一些进口材料来生产木复合结构材料，以满足市场需求。中国可以充分参考日本的做法，在市场预测木结构复合材料的前提下，重新了解木结构复合材料开发的必要性和紧迫性，提高木结构复合材料的生产技术和利用水平。
2.4 木屋别墅的优势
1.木屋别墅是一种不可替代的健康环保住宅，符合现代生活的理念。本质上，它会受到观众的追捧；
2.木屋别墅具有西化的文脉和文化象征，具有独特的建筑风格，迎合了当今中国的风格和国际生活理念；
3.中国大部分地区与北美和北欧纬度相似，气候条件相似，使北美木屋别墅易于移植到中国。居民可以充分感受到木屋别墅优异的热性能和隔音性能。其产品实力远远优于其他产品；
4.中国是世界第三大原木和锯材的消费国，中国的建筑竣工面积居世界第一。木屋别墅在中国庞大的住宅总量中只是一小部分。但只要客户来源增加一小部分，总量就会大幅增加；
5、从长远来看，随着我国木材资源进入良性增长期，木屋别墅将不可避免地走向工业化和规模化，届时将迎来基本的大规模。
2.4 项目产品营销策略
2.4.1 推广方式
1.广告方式：公司将选择强大的广告策划公司，对项目产品进行新颖细致的广告，让客户充分了解项目产品的优势，加深印象。
2、营销网络：公司将建立完善的营销网络，整合产品预售、销售、售后服务，为客户提供亲密、优质的服务；确保客户购买的商品质量，建立24小时客户服务系统，随时为客户回答商品问题，户购买无忧无虑的标准。
3、销售人员推广：公司将在部门领导的指导和安排下，选择充分了解产品、熟练经营、专业扎实、高素质、高标准的人员组成业务推广团队，有效推广公司产品，使公司产品逐步深入公众。
4、政府与公共关系推广：公司将与地方政府部门和社会公共组织合作，在政府部门和社会公共组织认可产品的基础上，利用其渠道推广公司产品，使产品能够快速被公众认可。
5、网络营销：公司将采用网络营销模式，建立真实、可靠、内容丰富、操作方便的营销网站，向消费者展示公司开发、产品、相关知识、新闻，结合网络营销和实体销售，为客户提供方便、优质的服务，不断扩大营销规模。
2.4.2 推广措施
1、建立高标准企业、高标准管理企业、高标准质量追求，使企业提前达到国家优秀企业标准。
2、设立专项营销资金，加强技术指导和技术支持，做好宣传服务，维护现有用户，通过技术交流推广会议、传册、网络宣传等方式开发新市场。巩固和扩大市场份额，打造自己的品牌。
3.注意提高产品质量。产品质量的稳定有助于获得更多的市场。只有提高产品质量，才能保持原有市场，开拓新市场，保持品牌在目标市场的地位。
4.建立客户管理体系，实施客户精细化管理，加强客户服务，提高客户服务水平，确保客户满意度达到95%以上。
5、探索和建立新的营销机制，探索多模式营销方法，引导客户在各种情况下共同开发市场，实现共同发展、利益共享，与公司成长稳定的战略合作关系。
6训全职营销人员，完善营销考核机制，充分调动营销人员积极性，鼓励优秀营销人员拉大收入差距。
7、加强营销队伍建设，提高营销人员业务水平，有针对性培养“了解技术，擅长营销，融合客户”营销人才。
略……
农业生态休闲旅游项目投资可行性报告(案例)
