1.3.2 项目建设的必要性
1、项目建设符合我国相关政策的发展要求
1)《城市停车设施规划指南》提出了节约资源的原则。城市停车设施规划应考虑土地资源的节约和使用，鼓励使用 三维和机械停车设施，反映停车与其他土地功能的规划理念。
针对重点商业区、旧住宅（小）区、大型医院、学校等停车供需矛盾突出的重点区域，制定了挖掘停车潜力、规范停车秩序、调整停车费、优化交通组织、改善生活环境等综合改善方案。
2)《关于加强城市停车设施建设的指导意见》明确提出了居住区、大型综合交通枢纽和城市轨道交通周边站的建设重点（P R）、医院、学校、景区等特殊景点等特殊地区，通过挖掘潜力和改造建设停车设施，并在有条件的周边地区增加公共停车设施。鼓励建设停车场、地下停车场、机械三维停车场等密集型停车设施，按一定比例建设电动汽车充电设施，与主体工程同步建设。
3）《关于提高交通质量、效率、提高供应服务能力的实施方案》提出加强综合枢纽联系，建设停车设施项目。重点建设停车场、地下停车场、机械立体停车场等集约化停车设施，重点建设交通枢纽、住宅区、商业区、医院、旅游景点。新建城市轨道交通线路周边站点 支持停车场建设（P R），现有线路有条件的站点加快 停车场建设（P R）。每年新建约200万个公共停车位。
4)开发利用城市地下空间“十三五”规划提出科学合理地促进城市地下空间的开发利用，大力提高城市空间资源利用效率，充分发挥城市地下空间的综合效益，有效提高行政效率，提高城市地下空间规划建设管理水平，促进城市可持续健康发展。充分发挥地下资源的潜力，形成平战结合、相互连接、四通八达的城市地下空间。努力到2020年初步建立相对完善的城市地下空间规划建设管理体系。
制定优惠扶持政策，鼓励社会资本积极参与中心城市地下停车场设施的建设和运营，提高城市地下空间开发利用的质量和水平。鼓励开发商提供地下商业空间和地下公共交通设施、出入口和通道。
5）《关于进一步完善城市停车场规划建设和土地利用政策》提出鼓励增加公共停车场。在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下，政府机关、事业单位和各类企业利用自有建设用地增加公共停车场，不得改变现有用地和规划用地的性质。增加方法包括利用自有建设用地下空间、现有建筑屋顶、拆除部分现有建筑、现有平面停车场改造等，在满足阳光、消防、绿化、环保、安全要求的前提下，建筑高度、建筑密度等指标可由市政府有关部门按程序调整。
6)《广东省国土资源部关于完善城市停车场用地配套政策的指导意见（草案）》提出，各地应及时总结和充分利用有利于节约集约用地的停车场建设技术和利用模式，鼓励停车设施分层规划，促进建设用地复合利用。在不增加建设用地占用的情况下，利用地下空间进行建设“井筒式”三维停车场、地面安装可拆卸机械三维停车设备、简易自行式停车设施等，不收取土地价格，并按照地役权的有关规定进行管理。
在符合有关规划和规范的前提下，增加现有住宅区停车设施建设面积的，不得增加土地价格。在现有住宅区建设机械停车设备的，免除土地使用审批程序。
在停车供需矛盾突出的地区“三旧”在改造（城市更新）项目中，通过政府指导和政策支持，增加公共停车设施供应，鼓励社会资本投资建设停车场。
7）《城市停车管理办法》提出鼓励社会资本引进先进设备和技术，推广停车场智能化、信息化手段管理的应用，投资建设机械立体停车场等集约化停车设施。政府指导社会资本参与投资建设的停车场，按照双方约定的权利、义务和有关规定确定管理责任单位。
三维智能停车项目的建设是在国家及相关政策和市场停车需求的基础上提出的。通过本项目的建设，可以有效缓解停车位的紧张局势和停车供需矛盾。项目建设可以充分利用地上地下资源，充分发挥空间优势，最大限度地停车，成为解决静态交通问题的重要途径。
2.项目建设将对立体停车市场起到示范带动作用
目前，我国经济正处于快速发展时期。随着人们生活水平的显著提高，汽车所有权继续快速增长，停车市场前景广阔。机械三维停车场可大面积使用，也可与地面停车场、地下停车场、停车场相结合，充分节约城市土地资源，提高城市空间利用率，促进城市智能三维停车场科技产业的发展，有效缓解城市停车困难与民生有关，尽快改善城市交通秩序和城市环境质量，具有现实的社会意义和良好的发展前景。
通过本项目的建设，可以积极示范和推动智能立体车库的建设，缓解城市交通拥堵。有利于立体停车的发展壮大。
3.项目建设是解决城市停车困难的需要
近年来，随着城市经济的快速增长，汽车进入家庭的步伐加快，城市机动车发展迅速。截至2017年底，全市汽车数量已达49辆.01万辆(汽车保有量10辆.28万辆），私家车的数量正在增加。相比之下，城市停车设施建设明显滞后，使停车供需矛盾日益尖锐，停车困难问题日益突出。特别是在中心城区，由于许多公共建筑严重缺乏泊位，停车位难以找到。停车困难已成为交通发展和汽车消费的瓶颈之一。
通过本项目的实施，可以有效解决城市停车难的问题。
4、项目建设是提高区域服务质量的需要
项目建设将有助于改善交通和停车环境，缓解区域停车位不足，特别是现象困难，大大提高城市发展环境水平，改善停车交通状况，缓解区域停车位不足，大大提高城市服务水平和服务质量，提高知名度和声誉，提高区域竞争力和影响力。
项目的提出和建设是城市建设和发展不可或缺的组成部分，只有这样才能保证城市空间的可持续发展。项目区城市地下空间开发利用的最终目的是通过改善城市空间环境质量，为人类活动创造更好、更有意义的生活环境，提高生活质量。本项目的建设在解决土地资源短缺与城市发展的矛盾方面发挥了积极作用。
5.扩大就业，提高当地人民生活水平的需要。
解决就业问题是中国经济建设和社会发展中一项极其紧迫和艰巨的任务。就业问题是当今世界各国面临的问题。就业和再就业已成为政治稳定、社会稳定和经济发展的一个极其重要的因素。
项目的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过项目建设可以为社会提供近50个新工作，在后续的投资建设过程中，为当地社会劳动力和技术中学毕业生提供就业机会，有利于缓解当地就业压力，可以提高当地人民的生活水平和质量，促进社会发展。
综上所述，项目建设是城市发展的需要，是解决城市停车问题的需要，是满足城市停车规划建设的需要，是提高区域服务质量的需要，是解决城市发展与土地短缺矛盾的有效途径，可以促进上下游企业及相关产业的经济发展，项目建设是非常必要的。
第二章 市场分析
2.1 中国停车场建设产业发展分析
停车场是停车场。停车场可分为暖车库、冷室车库、车棚和露天停车场。停车场的主要任务是保管停车车辆，收取停车费。停车场是城市交通基础设施的重要组成部分，机动车总是存在的“停”与“行”两种状态之间的转化，“行”状态需要道路条件，“停”状态需要停车场来保证。近年来，随着我国城市经济的繁荣和城市化进程的加快，停车难问题日益突出。截至2017年底，中国汽车所有权为2.17亿辆，但我国停车位建设进展缓慢，汽车保有量的不断替身也对我国停车场建设提出了更多要求。
随着中国经济持续快速的发展，停车场建设行业的发展对促进城市规划的完善具有重大意义。国内优秀的停车场建设企业和停车场设备厂商也愈来愈重视对停车场建设行业市场的研究。正因为如此，一大批国内优秀的停车场建设企业和设备厂商迅速崛起，逐渐成为停车场建设行业中的翘楚!
2.1.1 停车场建设行业现状分析
从产品结构来看，传统停车场建设规模仍占近90个%新型机械停车场的市场份额和建设虽然火爆，但整体市场份额仅为10%左右。但随着机械停车场建设进程的加快，未来仍将对传统停车场构成巨大威胁，市场份额将进一步增加。
图2-1.中国停车场的生产结构（%）
2010-2017年，中国新建立体停车场项目逐年上升，2010年1147个，2013年1812个同比增长11个.44%；2017年续升至2459，同比增长11%。根据我国停车位发展趋势和各城市立体停车规划，我国立体停车库未来建设空间较大。
图1-2：2010-2017年中国机械停车新车库项目数量(单位:个)
图2-3：2010-2017年中国机械停车新增泊位数量变化趋势图(单位:1万)
2.1.2 汽车停车位市场需求
从需求来看，停车场行业与汽车数量最直接相关。据预测，中国汽车数量预计将达到 2020年 2.8 亿辆，2025 年达到 3.6 1亿辆，汽车所有权峰值为6 1亿辆；这意味着中国石油消耗总量将大幅增加，严重的石油依赖和进口依赖将给中国石油和天然气能源行业带来压力。因此，大力发展新能源汽车和节油汽车已成为近年来中国汽车发展的主要方向。
截至2017年底，全国机动车数量已达3辆.10亿辆，其中2辆.17亿辆；机动车司机3人.85亿人，包括3名汽车司机.42亿人。汽车所有权增加，停车位需求增加。截至2017年6月，国内停车位需求已达2.7亿。预计到2018年，停车位需求将近3亿。
图2-4:预测中国汽车保有量(亿辆)
图2-5：2013-2018年中国停车产需求走势
2.1.3 停车场建设行业发展趋势分析
2015年8月3日，国家发展和改革委员会发布了《关于加强城市停车设施建设的指导意见》（以下简称《指导意见》），首次将吸引社会资本和促进停车产业化纳入国家层面。在鼓励社会资本投资和运营停车场后，许多省市首次明确了以停车产业化为导向的社会资本投资停车场。该意见明确规定了居住区、大型综合交通枢纽和城市轨道交通周边站点(P R)、医院、学校、旅游景点等特殊地区重点建设公共停车设施，鼓励建设停车场、地下停车场、机械三维停车场等密集型停车设施。在市场准入方面，企业和个人可以申请投资建设公共停车场，原则上对停车位数量没有下限要求。
1.产业规模迎来持续增长
在消费升级带来的生活方式转变中，最重要的是旅行。我国民用车所有权，特别是私家车所有权的不断增加，产生了大量的停车需求，停车行业将迎来新的发展机遇。停车产业化的发展正逐步恢复停车资产的应有价值，也将推动整个产业链中下游企业的发展，停车产业规模将迎来持续增长。
2.停车设施“立体化”
机械车库从空间入手，解决城市空间难以扩大的痛点，具有明显的优势。机械车库在很大程度上节省了土地空间，可以充分利用“边角余料”停车场的建设提高了单位土地面积的使用效率。以日本为例，日本在20世纪60年代初开始开发和使用机械停车设备。目前，日本的机械停车场已经超出了简单停车的功能。机械停车场已与城市环境融为一体，成为实用性强、观赏性强、经济发展价值高的城市建筑。
3.停车场运营专业化
随着停车价格的逐步自由化和停车产业化，越来越多的停车场将从广泛的商业模式转变为精细和专业的经营模式。近年来，专业的停车场运营管理公司发展迅速。在2016年停车场管理服务招标项目的中标企业中，专业的停车场管理公司占22家.7%，这一比例近年来逐年上升。2017年11月28日，华平投资集团宣布向阳光海天停车管理集团投资15亿元，这也是中国停车行业首次和最大的股权投资。
4.智能停车行业
“互联网＋停车”开辟了停车行业创新发展的新思路，促进停车行业的智能化和信息化，对实现停车设施库存的高效共享，提高停车行业的运营效率起着至关重要的作用，对促进国家智能交通战略具有深远意义。“互联网＋停车场”将成为停车产业发展的主要方向。
5.停车设施建设审批流程高效
明确、简化、开放、透明的审批流程是加快停车设施建设的重要环节。国内各城市都出台了简化停车设施建设审批流程的措施。总体而言，国内许多城市鼓励各职能部门建立统一的协调机制，将停车设施建设审批纳入各部门的绿色渠道，简化审批程序，促进停车设施建设审批流程的有效性。
2.2 停车需求分析
2.2.1 城市发展规划
(2016)城市总体规划—2030年(征求意见稿)提出:
到2020年，全市常住人口规模控制在435万人，城市化水平为55%，城市人口约240万。2030年，全市常住人口规模控制在490万，2030年城市化水平为65%，城市人口约320万。
根据规划，将加快城市化进程，引导人口聚集到中心城市，特别是新区，不同地区将实施差异化发展战略，根据城市主要功能区规划，不同板块实施不同的经济发展战略、不同的发展模式、不同的评价方法，优化东南地区，加快西北山区的发展，促进两个板块的协调互动，规划建设一批特色小（城市）城镇，建立大、中、小城市和小城镇协调发展的城市体系。
加强土地利用结构的调整和优化，提高土地利用效率和城市生活环境。合理控制住宅用地总量，确保可持续发展。到2030年，城市集中建设区城乡建设用地面积为273.其中，城市建设用地面积为251平方公里.居住用地总规模为72平方公里.占城市建设用地29平方公里.01%，人均居住用地38平方米/人。规划明确，旨在避免居住用地无序蔓延。
同时，完善城市配套服务。包括建立完善的住房安全体系，提供合理布局、多渠道供应的经济适用房。另一方面，为了提高生活环境质量，老城区逐步改造现有居住用地，支持公共服务设施建设，降低建筑密度，增加社区绿地，缓解老城区居民。城市集中建设区建设步行“社区生活圈15分钟”，以“社区生活圈15分钟”完善社区公共服务体系作为社区生活建设的基本单位。
(2016)城市总体规划—2030年)对城市发展提出了更高的要求。特别是建设美丽宜居的城市，促进城市交通设施的发展升级。
2.2.2 需求前景分析
近年来，汽车数量急剧增加，截至2017年底，全市民用车数量已达49辆.01万辆，其中私家车45辆.分别比去年年底增长了82万辆.4%和20.1%。汽车保有量为10.28万辆，同比增长15万辆.6%。
目前，为解决中心城区（、鼎湖、高要区）停车难问题，缓解停车供需矛盾和城市交通压力，城乡规划局组织编制了2016年中心城区（、鼎湖、高要区）公共停车场布局规划-2030)(草案)。其中，到2020年，规划实际提供约4个公共停车位.新增公共停车场8万个。
规划范围：
规划范围为中心城区，包括(含双龙区)、鼎湖区、高要区，面积约142平方公里。
图2-六、规划范围示意图
规划年限：近期规划年限为2016年-2020年，远期为2021-2030年。
针对近期规划目标(2016)~2020年）
预测，鼎湖及高要城区公共停车位总需求约4个.实际规划提供公共停车位87万左右.其中新增公共停车场136个，约3个.11万个停车位。
表2-2.近期规划清单
到2020年，预计将有23172个公共停车位需求。计划保留5936个道路停车位，16980个道路外公共停车位，22916个公共停车位，供应率98个.9%。
从当前的发展趋势分析来看，区域停车需求不能满足城市发展的需要，项目建设能够满足当前的发展需求，有效缓解城市停车需求，促进城市交通产业的健康发展。
略……
钢铁物流园区建设项目投资可行性报告(案例)
