1.4 项目建设背景及必要性
1.4.1 项目建设背景
2015年12月12日，《联合国气候变化框架公约》近200名缔约方在巴黎气候变化会议上一致同意通过《巴黎协议》，为2020年后的全球气候变化行动做出安排。中国作为一个负责任的发展中国家，高度重视气候变化，建立了国家气候变化对策协调机构，根据国家可持续发展战略的要求，采取了一系列与气候变化相关的政策措施，中国政府制定了国家气候变化计划。
城市占世界2%世界上大约有50个表面积%全球80人口正在创造%以上GDP同时也消耗了全球85%资源和能源排放相同规模的温室气体。中国正处于城市化快速发展时期，城市能耗仍在持续增长。建筑业作为社会三大能源消耗行业之一，其能耗已接近社会总能耗的三分之一，仍有上升趋势。以建筑业的水泥生产为例，2011年中国-2013年使用的水泥约为64亿吨，超过20世纪美国使用的水泥（44亿吨），每吨水泥的综合能耗为 4.42GJ。由于木结构在节能减排方面的明显优势，美国新开工的木结构建筑约占92栋%，多层住宅86%，公建11%；在加拿大新建的独栋住宅约占87栋%，多层住宅54%，公建9%；在日本新建的独栋住宅约占87栋%，多层住宅21%；英国新建房屋约占20栋-25%(包括住宅和公共建设)；丹麦新开工的独栋住宅约占20%-25%，多层住宅50%，屋顶和立面混合建筑、混凝土，基本采用木结构；瑞典新建独栋住宅约占90栋%，多层住宅10%。由此可见，在应对全球气候变化和节能减排的背景下，木结构建筑的发展已成为降低建筑能耗的国际普遍途径。我国木结构建筑的总使用量仅为0.18%。
积极应对全球气候变化，全面落实新型城镇化战略部署，大力推进生态文明建设“美丽中国”，为了在更大程度上实现节能减排，我们必须高度重视提高建筑领域的资源和能源利用效率。木材是中国传统建筑的重要材料。它是一种可再生资源，通过光合作用生长，可回收利用和自然降解，可以大大减少建筑拆除造成的大量固体废物。木结构具有良好的节能效果。对于同一建筑，用木结构代替混凝土结构，可节省45个施工阶段%能源，使用阶段可节省50-70%的能源。150mm厚木结构墙，其保温能力相当于610mm厚砖墙。木结构建筑的发展可以提高建筑的能源效率，降低建筑运行的能耗。此外，木结构建筑还具有抗震性能和建筑使用性能；减少温室气体和污染物排放，避免环境污染；促进建筑产业化。在此基础上，加拿大木材协会非常重视促进预制木结构产业化的发展，应对全球气候变化和节能减排。该系统通过收集社会资源，促进预制木结构产业的发展。
1.4.2 项目建设的必要性
1.项目建设符合相关政策的发展方向
1)政府《关于加快建筑业现代化、促进建筑业转型升级的意见》提出了重点发展:
构建现代生产体系。积极推进建筑业现代化基地建设，优化生产力布局，整合各种生产要素，形成大型建筑产业链，实现建筑业集聚集约发展。加快新建筑产业化发展，按照现代大型工业生产模式改造建筑业，因地制宜推进先进高效工程技术和设备的使用，大大减少现场劳动力运行。在建筑标准化的基础上，实现建筑构件、产品、设备的工业化生产，推动建筑业生产经营模式走上专业化、规模化道路，形成符合建筑业现代化要求的设计、生产、物流、施工、安装、施工管理体系。加快传统发展模式的转变，大力推进住宅产业现代化，使建筑装饰一体化、住宅部件标准化、智能运行维护成品住房成为主要发展模式。
促进企业转型升级。实施万企转型升级项目，充分发挥市场主体作用，引导开发、设计、工程总承包、机械设备、零部件生产、物流配送、装配施工、装饰装饰、技术服务等行业企业满足现代大型工业生产模式的要求，加快转型升级。充分发挥房地产开发企业的整合作用，发展多家利用建筑业现代化方式开发建设的骨干企业，提高开发建设水平。充分发挥设计企业的技术主导作用，培养多家熟练掌握建筑业现代化核心技术的设计企业，提高标准化设计水平。充分发挥零部件生产企业的支持作用，扩大一批规模合理、创新能力强、机械化水平高的零部件生产企业，鼓励大型预拌混凝土、预拌砂浆生产企业和传统建材企业向预制零部件和住宅零部件生产企业转型。充分发挥建筑企业的推动作用，形成一批设计、结构、装饰一体化、预制、装饰一体化、工程总承包商资源整合、科研、运营、维护，实现包括产业链、设计、运营、配送、产业链、科研、产业等。
在这一政策下，预制木结构产业化示范基地项目应运而生。通过本项目的建设，可以更好地促进甚至全国住宅产业的现代化。
2、有利于促进住宅产业化，对建设人文、科技、绿色中国，实现繁荣、 文明、和谐宜居的战略目标具有重要意义
随着我国城市化进程的加快和城市人口规模的不断增长，住宅需求将继续上升，高效、高质量、低成本、快速的住宅建设模式将是发展方向。在当前倡导低碳、节能、环保的倡议下，发展集约化工业化建筑模式是最科学的发展模式。集约化发展是基于可持续发展的基本点，使住宅建筑在规划、设计、施工等环节工作，最大限度地满足节能减排的理念和生活需求。
本项目组装的住宅零部件采用工厂制造、现场组装、装饰结构一体化，干扰问题小，对业主影响小，施工人员安全健康更有保障，充分体现了以人为本。此外，主体结构施工和住宅装修，采用零部件工厂预制和现场组装，施工现场基本无混凝土现浇和钢加工作业，实现干施工，减少建筑垃圾、建筑污水排放、建筑噪声工业化技术综合利用资源消耗对比干扰，有害气体和粉尘，整个过程体现了绿色施工的理念。
住宅产业化以节能、节材、节水为实际出发点，工厂生产和现场组装，减少原材料损失，减少建筑垃圾。由于工厂生产标准高，质量好，以人为本，住宅质量和生活舒适都非常人性化。
3.建设资源节约型、环保型社会的需要。
中国房地产业的规模是世界第一。在速度方面，世界领先。然而，就发展质量而言，它远低于发达国家，特别是资源和能源消耗远高于发达国家。近年来，雾霾天气范围扩大，建筑业也扩大“贡献”它有很多力量。在中国，建筑业的能耗至少占全社会的三分之一。其中，建设阶段的建筑能耗占建筑总能耗的十分之二以上。中国的建筑模式已经到了必须改变的地步。
住宅产业化的发展可以使节材率达到20%施工节水率达60%减少建筑垃圾80%以上，也可以大大降低施工现场的粉尘。住宅部件是住宅产业化发展的基础。因此，本项目的建设有利于节能降耗，是发展资源节约和环保社会的唯一途径。
4、是建筑业提高工业化水平、提高施工效率的必然趋势。
传统的现场施工方法在工程施工中暴露出许多问题：一是现场施工条件差，管理难度大。施工人员露天施工条件差，造成大量施工垃圾。钢、混凝土、木材等建筑材料浪费严重。为了防止工程质量和安全事故，我们需要付出大量的精力。第二，劳动力成本逐年增加。熟练和半熟练的技术工人越来越少，“用工荒”工人工资大幅提高，人员流动性大，迫使工程成本增加；第三，工程竣工后，后期维护保修工程量大；第四，北方施工周期短，施工效率低。由于气候条件的限制，一年只有半年多。因此，这些问题引发了我们思考和探索如何改变传统的施工方法，确保住宅施工质量，提高施工效率，降低劳动强度，改善施工环境，避免安全事故，减少资源浪费，提高经济效益。
国内建筑业发展迅速，但现有工程施工质量严重参差不齐，安全使用隐患较大。传统的现场施工方法受人为因素影响较大，是造成这一问题的主要原因。采用预制工业化施工技术，在工厂预制大部分部件、部件甚至节点和连接件。现场采用用工艺、工艺连接、安装技术，不受施工季节气候影响，大大提高部件生产质量，稳定结构整体施工技术水平，保证结构整体施工质量，是提高工业化水平、提高施工效率的需要。
第二章 市场分析
2.1 住宅产业化发展
住宅产业化起源于二战后的西方主要发达国家，已成为法国、美国、日本等主要发达国家的主要住宅发展模式。经过半个多世纪的发展，住宅产业化在日本、美国等发达国家的普及率日益提高，成为房地产产业发展的主流。中国住宅产业化起步较晚，经历了漫长的发展时期。随着近年来改革开放和房地产业的快速发展，我国住宅产业化的发展取得了巨大的进步，住宅产业化的实践进入了一个新的发展时期。目前，一些大型发展建设企业正在开展远大住宅产业有限公司、万科企业有限公司、瑞安房地产有限公司、青岛海尔集团等住宅产业化技术的探索和实践。其中，远大住宅工业是国内住宅产业化的代表性企业。
住宅产业化对当前国内传统建筑业具有颠覆性意义。具有以下特点：一是符合房屋主体结构模具浇筑施工作业和零部件工厂生产、预制施工的工业生产作业体系。二是符合现行规范，8度抗震设防，施工周期缩短50%，人工减少90%，消除常见质量问题和基础—主体—水电—内装一体化成型的特点。三、建筑节能约72%，土地利用率提高11%，干法作业节水65%，17.精细施工节材%，环境免受破坏。住宅产业化的这些特点符合我国建筑业低碳节能减排的发展趋势，近年来得到了国家和各级地方政府的大力支持，发展迅速。
图2-1.住宅产业化概念结构示意图
工厂化:主要结构构件和部件在工厂生产。
工具化：施工现场工厂化，不具备工厂化条件时工具化。
工业化：发挥工厂生产的优势，对住宅 生产全过程（采购、设计、工厂生产、物流、施工、售后服务）实施质量管理系统，进行合理化生产。
产业化：全产业、产业链（整体）的现代化。
2.2 国内外住宅产业化发展
2.2.1 国外发展基本情况
自20世纪60年代以来，日本一直将零部件发展作为建筑工业化发展的重要组成部分。所谓零部件是为了大力发展除主要结构部件外的一般零部件。1979年，日本住宅零部件开发中心制定了优秀的住宅零部件，旨在开发一般零部件（bl部件)审批制度提出了一般部件的最低性能和模数协调尺寸制度。每年编制一本书《bl住宅零部件目录。目录发展迅速。1984年，有332家制造商拥有681种零部件产品，1999年发展到933家制造商和1943种零部件产品。目录有一套相对完整的科学标准化方法，生产企业按目录生产，保证产品质量，用户放心使用。
标准化、系列化、专业化、商业化、社会化程度高，美国住宅构件和部件几乎达到100%。这不仅体现在主体结构构件的通用化上，也体现在各种产品设备的社会化生产和商品化供应上。
除工厂生产的活动房屋和提供的完整木框架结构的预制构件外，其他混凝土构件和产品、轻板、室内外装饰、设备等产品非常丰富，品种数万种，用户可以通过产品目录从市场上自由购买所需的产品。这些部件具有结构性能好、使用多、通用性大、易于机械化生产的特点。美国装饰材料发展的特点是基本消除了现场湿作业，同时具有更配套的施工机具。
早在20世纪40年代，瑞典就开始研究建筑模量协调。20世纪60年代大规模住宅建设期间，建筑构件的规格化逐步纳入瑞典工业标准（sis）。颁布了“浴室设备配管”标准、“门扇框”标准、“主体结构平面尺寸”和“楼梯”标准、“公寓式住宅尺寸坚固”及“楼梯”标准、“公寓式住宅尺寸坚固”及“隔断墙”标准、“窗扇、窗框”标准、“模数协调的基本原则”、“厨房水槽”标准等，包括公寓住宅的模量协调、各部件的规模和尺寸，为改善部件的交换创造了条件，使一般系统得到快速发展。为促进住宅建设的工业化和一般体系的发展，瑞典1967年制定的《住宅标准法》规定，只要按照瑞典国家标准协会的建筑标准制造建筑材料和部件，住宅建设可以获得政府贷款。日本专家在对瑞典进行调查后认为：“瑞典通用体系的发展是完善标准与政府贷款体系的结合”。目前瑞典的新建住宅中，采用通用部件的住宅占80%以上。
2.2.2 中国发展前景展望
与中欧建筑工业化技术水平和居民意识相比，总体而言，中国住宅工业化建设只处于起步阶段，与发达国家和地区相比差距较大。中国住宅建设中的能源、原材料和土地资源消耗量远高于发达国家。建筑材料仍以传统材料为主，能耗高，对生态环境有不利影响。由于手动或半机械化操作，我国住宅建设的劳动生产率仅为发达国家的1/5或1/6。因此，建筑成本高、住宅价格高、施工周期长、建筑质量水平难以统一保障。因此，大力推进工业住宅建设是关系到可持续发展的重大事件，是实现建设领域节能减排和自主创新的有效途径，也是建设领域跨越式发展的关键。
2013年是住宅产业化快速发展的第一年。国家发布实质性发展纲要后，住宅产业化产品面积井喷发展。2013年新建住宅产业化面积1200万平方米，2014年新建住宅产业化面积1800万平方米，到4000万平方米。根据住宅产业的现代化“十三五”在发展规划纲要中，全国将培育约20个试点城市(区)，其中东部约10个，中西部约5个。
目前，我国住宅产业产值已接近2000亿元，未来十年，按住宅采用工业化技术每年5元%据估计，全国市场份额每年增加5000万平方米，造价约1000亿元，其中土建造价约750亿元%预制率估计，住宅产业化(建筑主体)年产值增长超过500亿元，预计到2020年住宅产业化产值将超过5000亿元。
2.2.3 主要问题
当然，由于市场的快速发展，近年来住宅产业化企业的数量迅速增加，住宅产业化的发展仍存在一些问题。
从管理方面来看，装配式建筑的工业化率的提高，与工程质量、进度、安全不是单一的正比例关系，与工程成本不是单一的反比例关系。工业化率的适当比例，与国内相应的设计、生产、施工、管理水平有密切关系。同时，装配式建筑的吊装工作量较大，如何合理配置相应的垂直运输设备、吊装设备需要前期策划到位，分析每种构件的吊运重量、吊运位置等情况。
在结构安全方面，预制混凝土构件的工厂生产水平严重影响了住宅产业化的发展和质量，需要加强对预制混凝土构件制造商的监督和控制。预制混凝土构件（PC在预制混凝土构件中，应严格控制预制构件的误差值（PC预制构件)与现浇混凝土构件的交接部容易出现结构质量问题。PC过程控制、质量标准、异常情况处理、外墙如何实现预制构件的水平位置、标高和垂直度调整“零”渗漏是激光测量技术综合应用控制的关键PC预制构件的定位和垂直度。
第三，我国住宅产业化已经走过了20多年的发展道路，但其营销效果并不理想。根据长沙等典型二线城市的调查，只有7个.3%受访者对住宅产业化和代表和代表品牌，不到10%%70%以上的市民对住宅产业化有了更好的了解，而70%以上的主流市民对住宅产业化或不太了解。因此，从未来发展的角度来看，住宅产业化制造商仍需大力推广住宅产业化和概念推广。
2.3 我国住宅部件的发展
目前，我国正处于全面建设小康社会的时期。城乡新建住宅建设面积近20亿平方米，住宅建设任务十分繁重。同时，住宅建设对资源的占用和消耗较大，其使用对环境的负荷也较大。提高住宅建设工业化水平，促进住宅产业化发展，是减少资源消耗、缩小我国与发达国家住宅建设水平差距、加快住宅建设的重要保障。住宅零部件标准化是促进住宅产业化的基础；做好标准化建设，保障住宅零部 产品通用化、生产供应社会化，实现住宅建设工业化。
2.3.1 我国住宅用品及标准现状
1.相关定义。
(1)标准。国家标准《标准化及相关领域通用术语第一部分:基本术语》（GB 3935.给出的标准定义为：“为了在一定范围内获得最佳秩序，根据科学、技术和实践经验的综合成果，为活动或其结果规定共同和重复使用的规则、指南或特征，协商制定并经公认机构批准，以促进最佳社会效益”。
（2）部品。“ISO/FDIS 6707-1（2002E）房屋
土木工程办公室-词汇-第一部分”在建筑材料的一节中，给出了材料（Material）、部品（Component）和产品（Product）定义component最接近我们理解的建筑部件定义为 :“用于完成一种 或多种功能的独立部件产品”。一般认为，住宅部分是住宅建筑的组成部分，是住宅建筑中具有规定功能、独立单元或一组住宅产品的使用单元。
2.住宅用品现状。
住宅建筑由住宅零部件组成，住宅零部件由建筑材料、产品、产品、 零部件等原材料组成。零部件作为系统集成和技术支持的整体部件，可在工程现场实现简单、快速的装配和施工，提高生产效率，保证工程质量。
受部门管理的限制，住宅所需的材料和产品基本上由不同的部门管理，如过去轻工业部主管的厨房产品和装饰产品、化工部主管的给排水管道、管道等化工建筑材料、石化部主管的油漆和油漆，以及建材部主管的砌块和板材。因此，住宅产品（部件）的分类和实施标准极其复杂，各部门各行其是，使得整个住宅 产品（部件）缺乏统一的协调和管理，部件的适用性和配套设施非常差，限制了住宅部件整体水平的提高。同时，住宅建设水平较低，主要是现场施工，如住宅门窗等。
目前，我国住宅零部件仍处于自发发展阶段，远非高标准住宅零部件的要求，尚未达到零部件使用性能标准化、设备安装标准化、生产模型、尺寸规格系列化的要求。首先，它反映在住宅零部件的生产中，相应的住宅产品、材料数量少，质量差，根本不能满足住宅产业发展的要求。同时，由于中国过去的经济体制造成了许多住宅产品、部门和行业的引进和开发，缺乏仔细的协调，配套设施和系列化程度较低。其次，由于我国尚未实现零部件的生产和供应，现场施工材料仍是基本原材料，施工现场手工再加工工作量大，施工效率低。工程质量也受到工匠水平等人为因素和现场工作条件的限制。第三，住宅零部件也是技术的载体，零部件水平低，促进新技术的应用，提高住宅技术的发展，甚至从这个角度来看，不会严重限制住宅产业的发展。
3.标准现状。在建筑业领域，基本形成了基于国家标准、行业标准和地方标准的完善产品标准体系。这些为工业产品的质量管理奠定了基础。
住宅零部件和设施标准于20世纪80年代中期编制出台，其中以门窗标准为先驱。自1986年以来，门窗术语、门窗洞 口尺寸、建筑外窗抗分级风压性能及检测方法、建筑门窗气密性能分级及检测方法、建筑外窗水密性能分级及检测方法等国家标准已正式批准发布。20世纪90年代以后，逐步编制了大量相应的产品标准，如铝合金门窗、塑料门窗、钢门 窗等。在住宅建设管理方面，建设部于20世纪80年代末成立“建设部住宅建设办公室”，建设部住宅小区试点办公室"和"小康办公室"，后 整合为“建设部住宅产业化促进中心”，对住宅建设试点项目进行了住宅部件和成套技术的评价和选择推荐，促进了住宅设施的标准化，大力发展。
目前，由于对部品概念的认识还待深化以及既有产品、工程标准体系的限制，涉及住宅部品的标准共有56个。
2.3.二 存在的问题
虽然住宅零部件（产品）的标准化取得了巨大成就，但随着市场经济体系的建立和完善以及科学技术的快速发展，缺乏市场适应性、严重落后和滞后的标准越来越突出。
1般来说，工业产品标准化管理模式的建设显然表现出对社会主义市场经济发展的不适应。特别是在经济全球化和中国WTO此后，其管理体制和运行机制更能满足国家经济建设和社会发展的总体要求，无法跟上市场经济发展的客观需求。
2、批准发布的部分标准年龄过长，老化现象突出。标准不能与国际标准同时修订或无效。当国际标准已经修订或无效时，中国相应的标准不能及时修订或无效，导致中国标准落后于国际标准。标准制定周期长，标准滞后于市场需求，不能推动产业发展。标准的制度和修订滞后于科技发展，影响了新技术和新产品的应用，不利于科技向生产力的转化。
3、在制定国家标准时，缺乏必要的国内适用性分析和科学实验验证，一般只翻译文本，根据专家的经验判断标准的适用性。
4.实施监督中存在真空。企业标准为备案制度，缺乏技术审查。产品标准的出厂检验和型式检验已成为产品检验。打击力度不够。虽然违反强制性规定可以按照规定处以罚款，但许多标准的非强制性内容恰是人们最关心的质量问题，但没有相应的处罚手段和措施。
5、住宅零部件标准涉及许多行业和部门，如轻工业部门的厨房零部件标准，建材部门的装饰材料较多，石化部门的装饰材料较多。住宅零部件缺乏统一的管理和协调，导致住宅零部件发展缓慢，零部件性能不合作，不能保证住宅零部件的通用性和配套设施。
6.住宅零部件的制造标准与设计施工不协调，导致工程施工过程中出现诸多问题。住宅零部件大多是按照轻工、机械、建材等行业标准生产的，与工程安装配套设施没有综合考虑，导致模量不协调、接口不统一、安装不规范等与建筑脱节。
2.3.3 住宅零部件及标准的未来发展
1.探索建立住宅零部件系统。住宅零部件种类繁多，住宅领域的新技术、新产品层出不穷。根据目前的情况分析，还没有形成科学、完整、清晰的概念和体系，对标准化管理非常不利。
2.建立住宅零部件标准体系，进一步完善标准编制“部品”作为一项系统定义的影响，作为一项系统的工作，需要进一步明确其地位、作用和专项管理制度。首先，需要深入研究“住宅部品”这一外部概念在建筑工程体系、房屋建筑体系中的地位、与现有体系的关系以及需要研究“住宅部品”标准体系在已建立的工程建设标准和建筑工业产品标准体系中的地位及相互关系 ；其次，需要完善和加强管理和运行机制，研究与相关标准技术口单位（委员会）的分工与合作。
3.建立住宅零部件认证制度和保险制度，让人们使用质量有保障的产品。加强监督管理，加强执法，采取现场抽样和定期抽样，确保产品质量。
2.4 项目产品营销策略
2.4.1 推广方式
1.广告方式：公司将选择强大的广告策划公司，对项目产品进行新颖细致的广告，让客户充分了解项目产品的优势，加深印象。
2、营销网络：公司整合国内资源创建品牌，在全国开4000家连锁店，建立完善的营销网络，将产品售前、售中、售后服务融为一体，为客户提供贴心、优质的服务；保证客户购买的商品质量，建立24小时客户服务系统，随时为客户解答商品问题，达到客户购买无忧的标准。
建立多种分销渠道，确保产品渠道畅通，为客户提供高效服务。
3、参加政府新能源汽车采购招标会议：参加政府采购招标会议，在政府部门和社会公共组织认可产品的基础上，通过其渠道推广公司产品，使产品能够快速被公众认可。
5、网络营销：公司将采用网络营销模式，建立真实、可靠、内容丰富、操作方便的营销网站，向消费者展示公司开发、产品、相关知识、新闻，结合网络营销和实体销售，为客户提供方便、优质的服务，不断扩大营销规模。
2.4.2 推广措施
1、建立高标准企业、高标准管理企业、高标准质量追求，使企业提前达到国家优秀企业标准。
2、设立专项营销资金，加强技术指导和技术支持，通过参加技术交流推广会议和网络宣传，做好项目产品宣传服务，开发新市场。开发和扩大市场份额，扩大和加强公司品牌。
3.注重提高产品质量，加强组装住宅零部件相关技术的研发，提高产品质量，稳定有助于获得更多市场。只有提高产品质量，才能保持原有市场，开拓新市场，保持品牌在目标市场的地位。
4.建立客户管理体系，实施客户精细化管理，加强客户服务，提高客户服务水平，确保客户满意度达到95%以上。
5训全职营销人员，完善营销考核机制，充分调动营销人员积极性，鼓励优秀营销人员拉大收入差距。
略……
投资可行性研究报告(案例)生态疗养基地建设项目
