二、项目建设背景、必要性和可行性
2.1项目建设背景
2.1.人口老龄化增长率高
2011年3月1日，中国老龄办副主任吴玉韶在北京举行的新闻发布会上表示，“十二五”中国人口老龄化发展加快，人口老龄化形势更加严峻，呈现出老龄化、老龄化、空巢化三大新特征。
一是老龄化进一步加速。到2015年，中国60岁以上的老年人将达到2人.16亿，约占总人口的16亿.7%，老年人年均净增长超过800万，超过新增人口。二是进一步加速老龄化。到2015年，80岁以上的老年人将达到2400万，约占老年人口的11%.1%，老年人年均净增长100万，超过中国人口老龄化。第三，空巢化进一步加速。城乡空巢家庭超过50个%，70个大中城市%；农村留守老人约4000万，占农村老年人口的37%%，老年人护理问题日益突出。
中国进入人口老龄化社会，人口老龄化加速发展，伴随着工业化、城市化、现代化、城乡差异、区域差异、收入差异、经济转型、社会转型和文化转型，增加了应对人口老龄化的新难度。
2.1.家庭养老两难
我国目前的养老方式是基于家庭养老、社会养老和机构养老的家庭养老方式。人口老龄化挑战了当前的家庭养老金方式。
一是人口老龄化“四、二、一”随着家庭模式和系数的增加将使当前的家庭养老模式困难。一方面，人口老龄化普遍存在“四位老人、一对年轻夫妇和一个未成年孩子”另一方面，这种家庭结构模式也导致了2000年养老比例的10%.1%2050年逐渐上升到33%。在当今人口流动频繁的情况下，这两种情况必然导致严重缺乏家庭物质支持、生活护理和精神安慰，依靠现有的家庭养老金方法很难实现养老金目标。
其次：城市“护老保姆”需求越来越大。许多找过保姆的老人叹了口气：为什么找到一个满意的保姆这么难？然而，保护老保姆也有困难。老年人每天都有很多麻烦，经常挑食物不好吃。有时他们对保姆太苛刻了，这让保姆很难过。此外，老年护理母亲年龄大，素质差，未经专业培训，难以满足老年护理的需要。很难在家里找到养老金“护老保姆”又成了一个新的社会问题。
2.项目建设的必要性
2.2.养老院床位严重不足
过去，孩子们和老人住在一起，老人们不想去养老院。现在养老院和老年公寓设施好，环境好，服务好，可以交朋友。许多老年人现在愿意去养老院。根据调查，1.想住养老院的49亿老人占5人%，并且有上升趋势，需要745万张床才能满足。到2006年底，全国养老院只有170万张床位，远远不能满足需求。根据《关于加快全市社会养老服务体系建设的意见》，“十二五”期间，全市养老服务机构新增床位8500张“十二五”期末养老床位1.2万张，每千名老人床位30张左右。此外，近年来，全区各县市的流动人口迅速集中在新府区，加剧了养老院的紧张。可以预测，未来10年养老院床位将更加短缺。
2.2.民办养老机构已成为养老服务发展的重要力量
从以上分析，我们不难看出，我国目前养老产业针对我国的老龄人口来说发展严重不足，国家对中国的老年人口养老问题也给予了充分关注，2009年1月关于老年人口养老问题峰会在京招开，特别强调要加强民办养老机构的建设来缓解老年人口增加所带来的社会压力。
2.3项目建设的可行性
2.3.1项目背景环境良好，支持项目可行
从政策角度看，本项目涉及的老年服务业分别在《中华人民共和国国民经济社会发展十二五年规划纲要》和《中国老龄化事业发展》中“十二五”规划、社会保障“十二五”规划纲要、社会养老服务体系建设规划(2011)-2015年)、山西省人民政府府关于进一步加快养老服务业发展的意见》、《山西省人民政府关于支持社会力量发展养老服务业若干措施》等政策文件，鼓励支持项目产业进一步发展，进一步保障和改善老年人民生活，全面改善“老有所养，老有所医，老有所学，老有所乐，老有所为”让老年人生活得更幸福、更有尊严。
1、建设补贴
2012年，山西省发布了《关于加快全省社会养老服务体系建设的意见》，指出到2015年，社会养老服务体系、社区和机构的社会养老服务体系。“十二五”期末全省新增养老床位9.2万张，实现每1000名老年人约30张养老床位，覆盖所有城市社区和一半以上农村社区，基本实现养老服务信息平台覆盖省城乡社区，基本实现养老护理人员持证上岗。
“十二五”期间，省级财政对全省示范性民办养老机构新建床位补贴5000元。
2、运营补贴
《山西省人民政府关于支持社会力量发展养老服务业的若干措施》指出，对符合建设标准和资质条件的非营利性养老机构给予经营补贴，每人每年1200元、1800元、2400元。
3.市场规模上升
从市场环境来看，该项目涉及的行业市场发展呈上升趋势。目前，老年公寓和养老中心规模小，服务能力有限，社会需求大，项目有上升空间。
2.3.2.合理支持项目运营模式可行
1、信息运营，降低服务成本，提高管理效率。
项目建成后，将委托专业软件公司设计专门的老年公寓系统管理软件，包括老年人健康档案、饮食习惯、入住费信息、监护人信息、公寓管理、估计等。此外，红外彩色摄像机将设置在公寓的每个出入口、活动区和公共场所。一方面，它将跟踪进出公寓的人员，另一方面，它将通过监控手段防止紧急情况。老年人和物业人员也被分配GPS定位信息卡和物业人员步话机。公寓覆盖无线定位帮助系统。一旦老年人遇到紧急情况，按下佩戴的电子报警器，工作人员可以根据信息卡中的身体信息记录快速到达，快速诊断和抢救。提高管理效率，确保老年人的安全。
2.实施绩效考核管理，增强核心竞争力。
本项目将以公平、公正、开放为原则，以提高员工绩效为导向，结合定性评价和定量评价，通过评价员工的工作绩效、态度、能力和质量，帮助员工提高工作水平和综合质量水平，有效提高公寓的整体绩效和整体质量。
3.严格的财务管理，确保项目的正常运行。
项目建成后，将实行严格的财务管理制度。
既：
(1)坚持领导责任制。
（2）实行财务集中管理。
(3)加强审计监督。
(4)规范物资集中采购。
2.3.项目效益可观，保证项目可行
经仔细财务计算，项目生产后，年营业收入3774万元，年总成本3655万元，年营业成本3655万元，年利润119万元，投资利润率5.9%，投资利税率5.9%，税后财务内部收益率(全部投资)6%，税前财务内部收益率(全部投资)6%，税后投资回收期17年(含建设期)，税前投资回收期17年(含建设期2年)，盈亏平衡点(营业规模达到率)97年%。
上述数据表明，该项目具有良好的经济效益。在为企业创造利润的同时，也可以为国家解决部分就业问题，具有良好的社会效益和抗风险能力。同时，项目建成后，将引进国内外先进的运营模式、医疗设备、护理技术和方案，缓解周边县市养老机构日益紧张的资源需求，大大减轻政府养老床位不足的压力。
总体而言，项目经济社会效益明显，符合我国产业政策和可持续发展道路的理念，对山西省经济社会发展做出重大贡献，提高居民生活质量和水平，提高社会公共养老服务体系。
从财务评估的角度来看，这个项目是可行的。
四、市场分析
4.市场环境分析
中国自1999年以来一直进入老年国家。自21世纪以来，银发浪潮已经滚滚而来，老年人口基础大，发展迅速。因此，解决老年人的养老和生活问题是中国各城市面临的一个紧迫的社会问题。
老年公寓出现在一些欧洲国家，并在20世纪90年代在一些美国国家发展，成为房地产行业的一个新兴领域。北京、天津、上海等中国城市今年也建成了老年公寓。随着社会的发展、人民生活水平的不断提高和观念的不断变化，老年公寓的市场需求将继续增长。
4.1.中国人口老龄化的发展
2011年3月1日，中国老龄办副主任吴玉韶在北京举行的新闻发布会上表示，“十二五”中国人口老龄化发展加快，人口老龄化形势更加严峻，呈现出老龄化、老龄化、空巢化三大新特征。
一是老龄化进一步加速。到2015年，中国60岁以上的老年人将达到2人.16亿，约占总人口的16亿.7%，老年人年均净增长超过800万，超过新增人口。二是进一步加速老龄化。到2015年，80岁以上的老年人将达到2400万，约占老年人口的11%.1%，老年人年均净增长100万，超过中国人口老龄化。第三，空巢化进一步加速。城乡空巢家庭超过50个%，70个大中城市%；农村留守老人约4000万，占农村老年人口的37%%，老年人护理问题日益突出。
中国进入人口老龄化社会，人口老龄化加速发展，伴随着工业化、城市化、现代化、城乡差异、区域差异、收入差异、经济转型、社会转型和文化转型，增加了应对人口老龄化的新难度。
随着我国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们需要建设和发展各种适合不同老年人需求的住宅。老年公寓将成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求也将继续增长。
4.政策环境分析
中国先后出台了《中国老龄化事业发展》等多项有利政策“十二五”规划、社会保障“十二五”规划纲要、《山西省人民政府关于加快养老服务业发展的意见》、《山西省人民政府关于支持社会力量发展养老服务业的若干措施》、《人民政府关于加快养老服务业发展的意见》等。这些政策的出台将对养老事业的发展起到指导作用。
4.社会环境分析
我国目前的养老方式是基于家庭养老、社会养老和机构养老的家庭养老方式。人口老龄化挑战了当前的家庭养老金方式。
一是人口老龄化“四、二、一”随着家庭模式和系数的增加将使当前的家庭养老模式困难。一方面，人口老龄化普遍存在“四位老人、一对年轻夫妇和一个未成年孩子”这样一种家庭结构模式，另一方面，它也导致老年抚养比从2000年的10.1%2050年逐渐上升到33%。在当今人口流动频繁的情况下，这两种情况必然导致严重缺乏家庭物质支持、生活护理和精神安慰，依靠现有的家庭养老金方法很难实现养老金目标。
其次：城市“护老保姆”需求越来越大。许多找过保姆的老人叹了口气：为什么找到一个满意的保姆这么难？然而，保护老保姆也有困难。老年人每天都有很多麻烦，经常挑食物不好吃。有时他们对保姆太苛刻了，这让保姆很难过。此外，老年护理母亲年龄大，素质差，未经专业培训，难以满足老年护理的需要。很难在家里找到养老金“护老保姆”又成了一个新的社会问题。
略……
玉米深加工建设项目投资可行性报告(案例)
