1.2 项目建设背景及必要性
经过改革开放以来的快速发展，松江已进入转型发展的关键突破期。建设沪杭沿线产业带G60松江科技创新走廊不仅是松江实施供给侧结构性改革的重要举措，也是松江经济社会转型和产城深度融合发展的重要战略布局，加快产业结构优化调整，淘汰落后产能，培育新兴产业，鼓励创新创业。
链接全球科技创新要素，聚焦G60松江科技创新走廊，建设多个高水平的特色工业园区载体，建设高端、智能、关键的制造业集群。松江将重点推进传统优势产业转型升级，加强战略性新兴产业引进培育，促进总部经济、检验检测、综合总承包等生产性服务业发展，大力发展电子商务，培育发展“四新”经济，提升松江产业核心竞争力。
作为新一轮的2016—松江将在2040年规划中建立新的城市中心，成为西南地区的重要门户，加强长三角和城市的综合服务功能，承载全球城市的一些核心功能。通过交通、旅游、商业等配套规划，将松江区建设成为自然生态示范场所、文化资源聚集场所、市民休息首选场所、旅游业聚集场所、城市魅力展示场所，为该地区居民提供更高质量、方便、完善的配套设施。
松汇中路398号地块原有建筑及配套设施损坏严重，存在旧设施隐患，需要翻新重建。
通过本项目的建设，可以更好地促进松江区新一轮城市规划的发展G60松江科技创新走廊进一步升级。该项目符合城市相关规划的发展要求。项目位于松江区老城区商业中心，松汇中路中段，紧邻红楼戴斯酒店，周边有松江一中、二中、商业步行街、沃尔玛超市，人口密集，西面为谷阳南路，北面为松江最繁华的商业街中山路，距地铁9号线800米，交通便利。
第三章 市场分析
3.1 项目房地产市场概况
国家将于2016年实施“因城施策”及时出台房地产市场调控措施，积极坚持管理要求“以居住为主，以市民为主，以普通商品房为主”深化完善住房市场体系“四位一体”住房保障体系坚决遏制房价快速上涨，促进房地产市场稳定、健康、有序发展。
1.房地产开发建设保持稳定
(1)投资增速前高后低，全年下跌1.3个百分点
2016年，房地产开发投资3709.与去年相比，03亿元增长元.9%，增长率较去年下降1.3个百分点；房地产开发投资占全社会固定资产投资的54%.9%，比上年提高0.3个百分点。
图3-1：房地产市场增速一览
从住宅类型来看，住宅投资比例增加。2016年，住宅投资1965年.43亿元，比去年增长8元.4%，占房地产开发投资总额的53%.0%，比重提高0.7个百分点；办公楼和商业营业用房完成投资1215.36亿元，增长8.3%，占32.8%。
从投资结构来看，土地购置费增长迅速。2016年，房地产开发投资房地产开发投资2220.89亿元，比去年增长0.4%，占房地产开发投资总额的59%.9%；土地购置费1208.28亿元，增长20.3%，占32.6%，比上年提高3.6个百分点。
从项目规模来看，大型项目的投资数量和规模显著增加。2016年，投资5亿元以上的项目209个，比去年增加22个，总投资2182个.69亿元，比去年增长15亿元.9%，占全市房地产开发投资的58%.9%。投资增长率高于全市开发投资9.0个百分点。
(2)房地产在建规模略有扩大
2016年，建筑面积15111.24万平方米，比去年增长0.1%。其中，住宅8073.94万平方米，下降3.6%。
2016年，新建房屋面积2840.95万平方米，增长9.1%。从分类上看，新建住宅面积有所下降，新建商业建筑面积增长迅速。2016年，新建住宅面积1436.13万平方米，比去年下降了8万平方米.0%；办公楼和商业商业用房新建面积384.49万平方米和401.78万平方米，分别增长26万平方米.1%和30.6%。
受前几年新开工面积下降的影响，商品房竣工面积同比下降。2016年，商品房竣工面积为2550.64万平方米，比去年下降了3万平方米.6%。住宅竣工面积1532.88万平方米，下降3.5%。
表3-1:2016年新开工竣工
(3)房地产企业资金状况良好
2016年，房地产开发企业今年资金6408.78亿元，比去年增长15亿元.9%，项目资金到位情况良好。
表3-2:2016年房地产企业资金到位
据中国人民银行总部统计，截至2016年底，本外币商业房地产贷款余额为16737.86亿元，比去年增长20元.5%。房地产开发贷款余额4655.06亿元，下降13.9%；个人购房贷款余额11412.19亿元，增长43.5%。截至2016年底，公积金贷款余额为3257.比去年增长了77亿元.6%。
二、楼市交易波动较大
2016年，房地产市场波动频繁。第一季度，在全国房地产去库存的背景下，房地产市场成交量和价格上涨“因城施策”，3月份率先出台“沪九条”此后，市场降温。然而，随着土地市场的普及和房地产市场谣言的传播，市场过热，监管政策增加，10月和11月相继出台“沪六条”信用监管措施。第四季度，政策效应积极释放，预期趋于稳定，成交量下降。
(1)新建住宅销售面积微增，增速逐渐下降
2016年，房地产市场整体交易活跃，全年新建商品房销售面积2705.69万平方米，比去年同期增长11万平方米.3%，增长率高于年内(1)-5月）回落18.0个百分点。
从销售结构来看，住宅销售面积略有增长，增长率明显下降，办公楼和商品房交易量保持快速增长。2016年，2019年商品房销售面积.8万平方米，增长0.5%。受限购政策升级影响，商业销售增长明显。其中，办公楼销售面积306.4万平方米，增长55.2%；商品房销售面积205.87万平方米，增长81.1%。
图3-2:2016年新建商品房销售
(2)股票房交易个位数增加，月度波动较大
据市房地产交易中心统计，2016年股票房成交量达到历史最高点。全年股票房网签面积3559.17万平方米，比去年增长6万平方米.5%。其中，存量住宅网签面积3160.66万平方米，增长4.2%。从月度交易情况来看，股票房交易波动较大。
图3-4：2016年存量住宅月度成交情况
3.新建住宅平均售价为每平方米25910元
2016年，新建住宅平均销售价格为25910元/平方米。从区域分布来看，内环线内87426元/平方米，内外环线间44984元/平方米，外环线外18127元/平方米。
市场化新建商品房的平均销售价格分别为：内环线内87547元/平方米，内外环线间62265元/平方米，外环线外2678元/平方米。
3.2 项目商业房地产市场分析
1.写字楼市场
需求下降，租金进入短期整改期。甲级写字楼全年竣工交付17栋，新增供应总额84万平方米，较去年下降18栋%。净吸收量的下降比年初预期的要明显，主要受新兴金融业调整和经济增长放缓的双重影响。市场空置率同比上升4.4个百分点至9.6%。由于今年新增多集中次中商务区，次中心商务区空置率迅速上升至18.2%。
从需求来看，金融服务业占比33%，制造业占比18%，TMT行业占比15%这是今年办公市场的主要需求。从国内外投资来看，国内客户仍然是新需求的主要驱动力。2016年，虽然该市办公楼平均租金同比增长6个.5%，但下半年租金增长疲软。
2、商铺市场
供应首次超过100万，生活方式和娱乐租户继续活跃。2016年，零售房地产市场新增零售面积109万平方米，成为历史上首次超过100万平方米的年供应总量。其中，大约有98个%新的零售区位于非核心商业区。基于大多数新项目前期投资准备充分，城市零售商活动强劲，部分调整后的现有项目重新安装开放，整体市场空置率较去年同期略有上升1.1个百分点至8.2%。
在租户方面，它仍然是国内外品牌选址的第一个门户城市。2016年，该市录取了38家品牌第一店，比2015年和2014年分别增长了11家.8%和72.7%。其中，全国首店28家，首店10家。
3、工业市场
传统物流区供应不足，新技术预见未来。2016年新增高标准仓库39个.在电子商务、三方物流和汽车制造业需求的推动下，2万平方米的空置率仍在下降0.8个百分点至12.6%，租金较2015年上涨8.7%。因为新项目主位于宝山等非传统物流区，可见大部分空置仓库分布在个别新兴区域，而传统物流区域仍处于闵行、松江等供应不足的状态。
4、投资市场
总投资创新高，机构投资者成为支柱。在流动性持续宽松的背景下，2016年商业地产大宗交易市场总投资创历史新高，年总投资804亿元，共47笔交易，占全国总投资的一半以上。长期机构投资者，包括保险和主权财富基金，接管了房地产基金的接力棒，成为2016年市场上最活跃的投资者。在流动性宽松、持续低息环境、投资渠道有限等综合因素的影响下，国内投资者的投资意愿有所上升。相反，考虑到人民币贬值和宏观经济放缓，外国投资者在上海的净投资由正转为负。办公板仍然很受欢迎，占总投资的近一半。此外，零售和综合体的热度也在上升。
3.3 项目市场前景
写字楼市场:2017年写字楼供应高峰压力不减，市场将迎来超过110万平方米的新供应，其中浦西供应将达到70%。展望新年，预计需求下降将得到缓解，经济转型驱动的产业创新增长将带来一系列新的需求。外国企业仍将谨慎乐观，国内企业扩张更加积极。金融混合产业、新技术和服务业主要由需求驱动。预计2017年办公市场将活跃。
商店市场：2017年，预计将有约80万平方米的新项目进入市场。由于大多数项目延长了预租赁周期，预计开业率相对较好，整体市场空置率波动不大。然而，购物中心非零售形式比例的增加将继续对购物中心的租金增长施加压力。消费升级的浪潮进一步促进了消费观念和消费习惯的改变，“绿色健康”和“生活方式”成为消费热点。在此推动下，体育品牌表现抢眼，生活方式租户活跃。在新品牌中，生活方式与娱乐租户的比例也在增加。”
展望未来，随着货币政策风向的变化、短期集中供应压力、美国加息过程或对市场产生一定影响，但鉴于租赁需求稳定、流动性好、可投资物业选择丰富，仍将成为未来国内商业地产投资市场的支柱。
略……
夏季供冷工程建设项目投资可行性研究报告(案例)
