每一年的楼市海泰园区最新规划图，大家都想找到黑马板块海泰园区最新规划图，踩中难得一遇的价值点。
但不是所有的板块都能跑成黑马，怎么找？这是个问题。
不妨把视角拉远一些，从全国层面来看，有一种类型的板块都能跑成黑马，而且逻辑有迹可循。
01
先说最典型的，比如苏州工业园区。
如今苏州发展最好的、房价最贵的板块是苏州工业园区，已经反超老城，未来大概率还会是它。
尤其是围绕金鸡湖的区域，热门二手房单价更是达到了5-6万/平米。
电视剧《都挺好》中苏大强的新房子，与金鸡湖畔相连，是不折不扣的高端居住区，二手房价普遍6.5万元/平米。
这个价格都可以在北京三环、上海内环买房了。
苏州市房价从2018年下半年至今，涨幅超过20%。
其中，苏州工业园区是经济最发达、房价最高、涨幅最大的区，约30-40%。
而同期，周边的超大城市上海，房价下跌8%。
如果把时间聚焦在近10年的时间内，苏州工业园区平均年化涨幅为25.1%，位居第一。
尤其是2019年，苏州工业园区房价再冲高，甚至还招来了专门针对这个板块的“独家楼市调控”。
有个段子：在苏州工业园区上班的金融从业者小王，因为园区房价太高，把房子买在了上海，每天通勤两小时上下班。
苏州工业园区2007年推出第一批商品房，大约4000元/平米。
如今也就不过13年的时间，新房价格就涨到了40000元/平米左右，涨幅高达惊人的900%。
是不是妥妥的黑马板块？
这不是偶然，可以再看北京的上地区域，也是有名的“码农区”。
上地区域的房价直逼10万/平米，五环外的房价竟然比南三环都贵。
因为房价太贵，上地区域居然都有了自己的外溢区——回龙观。
人口密度大的回龙观，部分房源撩到了5万+/平米。
即便交通和配套差的北七家都被带动，永丰板块的高端楼盘成了“码农”居住需求的释放地。
这两年，北五环外的房价涨速高于其它地区，使得北京这张环形大饼摊得有点“畸形”。
是不是妥妥的黑马板块？
02
找到规律了吗？
为什么苏州工业园区和北京上地区域房价能跑赢大势？它们有几个共同点。
首先，区域内都有产业，并不是以传统的第二产业为主，而是以第三产业为主要支撑。
比如苏州工业园区内除了西交利物浦大学、苏州大学等高校以外，还有苏州报业集团、华为、微软等公司，都纷纷进驻。
江苏第一高楼——苏州国际金融中心也坐落于苏州工业园区内。
苏州工业园区
同样，北京上地区域，百度、小米、滴滴、联想、华为、清华同方等企业陆续进驻，几乎都是高新技术产业。
其次，也是最关键的一点，这些产业的进驻会带来大量的“三高”人口：高学历、高收入、高消费。
苏州工业园区的新苏州人文化程度更高，工资更稳定，落户的意愿更强烈。
这些人购买力强，愿意为产品付出溢价，使区域内住房需求大于供应，这是促动房价上涨的重要原因。
最终，房价能超越周边，跳出正常的房价梯度。
楼市本质上还是人口生意，人口净流入意味着坚挺的承接力。
一个区域能吸引更多高素质、有活力的年轻人，也说明这个区域有更多就业机会，更好的生活环境。
这是一个良性循环。
03
既然找到规律了，就可以在天津“按图索骥”。
其实天津的园区地产已经出现了——空港。
2018年城市大数据公司发布的一项天津职住比分布图图显示：
天津职住比最高的四大板块分别是小白楼、空港经济区、华苑科技园环内及经济技术开发区。
也就是说，就业人口数量庞大，但是区域内住房供应量不足。
空港是完全符合黑马逻辑的，有高新产业，并导入人口。
所以它的房价已经体现出来了，洋房均价24000元/平米，一路之隔的华明镇洋房均价16000元/平米。
按照房价梯度来说，空港应该和华明镇相同，但如今却跳脱出来了。
有“东”就有“西”。
按照这个逻辑，华苑科技园，也就是我们常说的海泰高新区，也必将是黑马板块。
海泰高新区行政隶属于滨海新区，根据天津最新城市规划，未来西青区的中心就定位在海泰高新区。
虽然行政属性不同，但足以见得海泰高新区的重要地位。
天津的高新区，有一部分在海泰，另一部分在渤龙湖。
相比而言，海泰高新区的规格更高一些，产业偏服务型；而渤龙湖高新区更偏重生产型。
为了更加符合海泰高新区的能级，2018年6月，天津市规划局公布了《天津华苑产业区（环外）总体规划修改（2016-2030）年草案》。
明确了海泰高新区的发展定位：
立足天津中心城区，服务天津，面向京津冀乃至北方地区，努力打造国际化创新型产业生态新城。
规划了“一心三区”的总体布局结构。
“一心”为总部商务核心，位于高银117大厦所在的津静路沿线地区。
集总部经济、金融服务、会议展览、现代商贸、生活服务于一体，是华苑科技园的总部经济核心区和高端商务聚集区。
“三区”为信息技术服务示范区、研发设计功能区和创新孵化加速区三个产业发展片区。
按照规划，华苑科技园就业人口规模约12万人，居住人口将控制在4万人。
此外，最新规划图中还披露了未来的交通轨道布局。
未来地铁11号线二期将途径海泰高新区，预计设有4个地铁站；而南侧的地铁3号线目前已经开通运营。
产业方面，目前已入驻多家世界500强企业：
如华为、360、西门子、丰田、三星、微软、三洋、中科曙光、中粮集团、博纳集团等等，办公企业多以研发、科研等功能为主，或总部办公场地，几乎都是高新技术产业。
接下来，将引入更多在此工作的“三高”人群，带来的是大量居住需求。
由于海泰高新区的住宅用地不多，所以也将出现供不应求的局面，房价有能力跳脱出梯度线。
教育方面，海泰高新区现有华苑枫叶国际学校，未来还将引入天津小外12年制学校。
海泰高新区的城市界面已经“拔地而起”，它是按照全域规划逐步推进的，整体都是全新的，都市感已迎面扑来。
海泰高新区实景图
如果对比苏州工业园区，就会发现，在海泰高新区，所有“故事线”都对应上了：
高新产业、高知高薪人群、有限的住宅、供不应求的楼市关系。
就连整体布局都与苏州工业园区类似：
以商业地标为中心，外围第一层为住宅，第二层为产业，相当于一个“微缩版”苏州工业园区。
相比于空港，海泰高新区除了产业类型、发展定位等优势之外，还有一个“杀手锏”：它距离市区更近。
距离外环西路仅1-2公里，相当于与南开区“接壤”。
不仅交通的通达性更强，而且能承接南开区产业、人口的外溢，并共享市区资源。
从现在的趋势已能看出，未来海泰高新区与南开区将是大融合之势。
所以，按照逻辑来说，海泰高新区将是比空港更有能量的黑马板块。
04
之所以海泰高新区一直没能正式启动，是因为前期规划“错位”。
主要定位产业，板块内居住用地很少，仅有金融街融汇和富国高银两个住宅项目。
但2018年调整规划后，海泰高新区才算进入轨道。
站在天津楼市的角度，我们可以把它称为“华苑海泰板块”。
2020年1月，华苑海泰板块土地市场启动，保利摘得修改规划后的首宗宅地。
这代表着，天津这匹潜力黑马，已经冲上赛道。
近日，保利地块已亮相，案名为保利拾光年，这也是保利时隔多年再次重仓天津西南区域。
保利拾光年共规划29栋楼，其中1栋为配套，28栋小高层，14-18层到顶。
社区自带3栋独栋配套，包括居委会、物业、警卫室及900平米的商业。
据了解，商业部分后期招商将侧重便民类，比如连锁便利店、蔬果店、儿童教育、餐饮等，业主生活会比较方便。
保利拾光年效果图
保利拾光年北侧规划有一个幼儿园，与地块相对而至，未来孩子上下学更安全，也缩减了业主接送孩子的时间。
并且，华苑海泰板块还将新建一所天津小外12年制的学校。
在天津，买个房子容易，但想有个好的配套学校念书可太难了，天津小外是多少人削减脑袋想进的优质学校。
在保利拾光年就刚刚好，在保证居住品质、享受板块红利的前提下，还能让孩子进好学校。
保利拾光年为2梯4户的布局，面积76平米两室、85、95、99平米三室、109平米四室，设计有空中连廊，所有户型均为南北通透。
76平米两室、85平米三室户型图
76平米的面积是天津西部楼市的一个空白点，最重要的是将总价段再降低，预计在150万左右。
这个价格连精武镇、张家窝都够不到，但是在规格更高的华苑海泰板块，却可以入住，想必一定是“走量款”。
85平米的户型可以称作“神户型”，螺蛳壳里做道场，做出了三室两卫的格局，并且三开间朝南，这太少见了。
在天津80多平米的户型，基本都是两开间朝南，面宽小于进深，保利拾光年的这款确实让人眼前一亮，估计也是“抢手货”。
另外，95、99平米三室、109平米四室同样有看点。
95平米三室、109平米四室户型图
保利拾光年是海泰高新区出台新规划后的第一个新房项目，无论是物业管理还是品牌实力都很有优势，值得期待。
后期板块内还将陆续有地块出让，发展步入正轨。
天津楼市的黑马板块不多，华苑海泰板块是很确定的一个。
作为天津的园区地产非常值得关注，它具有超越老城房价的“底子”，现在它的能量释放才刚刚开始，后劲很足。
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