在刚刚过去2020年，阿芒交付了一个毛坯住宅项目，该项目从17年6月拿地，到2020年12月交付，历经42个月，借此机会，总结梳理了一下一个项目从拿地到交付期间重要的大节点（或证件照办理），因为阿芒是甲方工程部人员，主要重点侧重与工程上的重要节点。
一、建设工程规划许可证办理
1、办理条件产业园区规划封皮：
（1）已取得建设用地规划许可证。
（2）已取得国有土地使用证。
（3）已取得建设项目环境影响评价、审批文件。
（4）已取得建设项目批准、核准、备案文件。
（5）已经审批完修建性详细规划
2、申请材料产业园区规划封皮：
（1）申请表
（2）符合规划条件要求的建设工程设计方案（图证分离的可后置提报）。
规划许可证封皮
规划许可证内容
二、建筑工程施工许可证办理
1、办理条件：
（1）依法应当办理用地手续的，已经办理该建筑工程用地手续。
（2）已经取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证。
（3）已经确定施工企业。依法应当招标的工程，建设单位提供中标通知书和施工合同；直接发包的工程，建设单位提供直接发包批准手续和施工合同。
（4）施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求。建设单位应提供具备施工条件承诺书。
（5）技术资料满足施工需要，施工图设计文件已经施工图审查机构按规定审查合格。
（6）有保证工程质量和安全的具体措施。工程项目建设、勘察、设计、施工、监理企业的法定代表人已经签订项目质量责任授权书，项目负责人已签订工程质量安全责任承诺书；施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施。专业性较强的工程项目编制了专项质量、安全施工组织设计。建设单位按照工程质量、施工安全监督相关规定提供资料。
（7）建设资金已经落实。建设单位应当提交建设资金已经落实承诺书。
（8）法律、法规、规章规定的其他条件。
2、申请材料：
（1）建筑工程施工许可证（质量安全监督并联审批）申请表；
（2）具备施工条件承诺书；
（3）建设资金已经落实承诺书；
（4）用地批准手续；
（5）建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证；
（6）施工、监理中标通知书；
（7）施工审图部门出具的建设工程施工图设计文件审查合格书，或勘察设计质量承诺书且将施工图按要求上传至施工图信息管理系统
（8）建设单位法定代表人授权委托书及法人身份证复印件、授权委托人的身份证复印件。
施工许可证封皮
施工许可证内容
三、项目开工
1、项目开工前需要完成的工作明细
开工前准备工作
2、第一次例会（开工前）
项目开工前一定要组织一次监理、施工单位一次正式的工地会议，规范今后的管理，前严后松，管理起来会比较顺畅，反过来前面管松了后面很难更正过来，将会加大管理的难度。
（1）主要参会人员
建设单位：项目总、项目工程经理
施工单位：项目经理、技术负责人
监理单位：总监理工程师
（2）会议主要包含内容：（包含但不限于）
①明确各方驻现场的组织机构、人员及其分工；
②宣布项目对监理单位和总监的授权；（授权监理单位可以树立监理权威，使之更好的协助工程部管理施工单位，切忌越俎代庖架空监理）
③各单位负责人介绍施工准备工作的进展情况，并提出需要协调的事项；
④建设单位和总监理工程师对施工准备情况提出意见和要求；
⑤明确施工总包单位和分包单位各自的承包范围、管理权限和协调原则；
⑥确定各方在施工过程中参加监理例会的主要人员，召开例会的周期、地点，并明确其他沟通方式。原则上监理例会每周 1次，每月不得少于 4 次。
三、预售许可证取得
1、办理条件：
（1）已交纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有房地产项目开发经营权证明、建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上、已完成基础工程，并确定施工进度和竣工交付日期。
（4）形象进度要求：别墅需封顶，洋房及高层需要完成主体的1/3。
2、申报材料：
（1）预售方案（须经房屋主管部门备案）；
（2）商品房预售资金监管协议（预售资金监管备案证明）；
（3）前期物业管理备案证明或物业服务合同；
（4）国家安全事项审查意见书；
（5）法人委托书及代理人身份证；
（6）商品房预售许可申请表；
（7）已办理抵押的，需抵押权人出具同意办理预售的证明；
（8）企业批准证书（资质证书副本）；
（9）营业执照副本、组织机构代码证副本；
（10）项目开发经营许可证；
（11）建设工程规划许可证及变更文件和附图；
（12）建设工程施工许可证；
（13）施工合同；
（14）国有土地使用权证；
（15）不动产测量报告；
（16）投资证明；
四、样板间开放（主要针对在现楼里面做样板间）
1、实体样板间选址要求：
（1）尽量选择地下为非人防区的楼座，可缩短工期。并且该楼座尽量靠近外侧，单独设置通往样板间的道路，与施工道路必须分开，保证客户参观样板间的安全性与便利性。
（2）尽量选择标准层，非标层缺少共性，样板间要做到所见即所得，即样板间=最终交付标准，这才是样板间真正的意义，不能短期为了销售房子将样板间做的高大上，而实际交付矮穷矬。
（3）尽量选择视野开阔、采光通风良好、景观较好的楼层。
（4）尽量选择首批次推盘套数多的户型，保证首开去化比例。
2、样板间施工前准备工作
（1）务必将样板层的上一层和下一层的湿作业全部完成，且完成窗户安装。若样板间装修完成后上一层再进行湿作业会有较大渗漏风险，污染、破坏样板间装修。若时间来不及完成湿作业的情况下，需要上一层采取防渗漏措施（比如满刷防水涂料，阿芒的项目就是这么做的，效果还不错，直到交付样板间也没渗漏过）
（2）样板间必须设置单独线路，避免在今后施工过程中工人用电不规范跳闸停电导致样板一同停电，影响样板间展示效果。阿芒这个项目样板间经常因为工人用电不规范停电，客户参观体验不佳，导致营销部将工程部多次投诉到公司。
某项目楼内实体样板间照片
五、主体封顶/主体验收
主体阶段应该是甲方工程部相对而言较为轻松的一个阶段，这个阶段主要分包尚未进场，隐蔽验收项也就钢筋模板混凝土。但是也是颇为重要的一个节点，起到承上启下的作用。主体验收完成后，意味着装饰装修阶段的开始，各个分包也开始陆续进场，主体验收前甲方工程部需要做的个工作如下：
（1）主体施工至5-7层时候，安排施工单位安装施工电梯，并且尽快穿插砌体施工，可缩短工期。
（2）封顶前安排正式电梯进行排产，一般需要30%的预付款，提前考虑资金计划。
（3）督促公司招标采购部，将后续的外墙、门窗、精装、通风、消防、弱电、热力、自来水、物业站设备等甲分包单位尽快定标确定施工单位，避免现场有工作面但无施工的情况。一般招标流程为：研发出方案→设计院出具招标图→成本部出具招标清单→采购部进行招投标。所以这个阶段需多和设计部、成本部、采购部等公司职能联系，密切关注他们的工作进度。
（4）主体验收完成后需尽快将屋面完成、内外墙抹灰完成，提供作业面给外墙与外窗施工单位。
六、回填土完成
说到回填土，就得强调一点，主楼和车库在结构施工时候必须同步进行，车库要单独安排一个施工队伍，尽量做到主体封顶后一个月内车库也能封口，车库主体进度滞后会有以下不良影响：
（1）影响车库顶板防水及回填土施工，从而制约综合管网及景观和小市政施工。
（2）影响车库内砌筑抹灰，以及消防、通风、桥架管线安装。影响后期的消防验收、人防验收等。
七、电梯安装完成
1、电梯安装的前置工作：
（1）电梯井道封顶、围蔽完成；
（2）屋面防水完成；
（3）室内地面完成。（涉及到井道门安装高度以及避免湿作业时浸泡电梯）
2、电梯安装管控要点
（1）电梯底坑内应有良好的防渗漏保护，底坑内不得有积水，建议在每层电梯门口做临时止水台。阿芒的项目没做这个临时止水台吃亏吃大了，电梯被水泡了好几次，工人施工下班时忘关了户内水阀，泡了一台电梯。消防打压时候阀门没关紧又泡了一次电梯。
（2）井道总包交接给电梯单位后，一定要求电梯单位立即做井道临时防护，降低安全事故的发生概率。
（3）电梯从下订单开始，安装的一般流程为：电梯单位提前进行交底（圈梁、吊钩、呼叫孔预留位置等）→电梯进场→总包交接井道→安装→安装完成进行调试→电梯验收取得检测报告
八、综合管网、景观绿化完成
1、综合管网施工前要进行合图，进行图纸会审，检查原则：查漏补缺、平面位置是否足够、埋深是否冲突，交叉点高度设计是否合理。
2、一般施工顺序：雨污水→热力→燃气→自来水→弱电→电力。坚持“四让”原则。即有压管道让无压管道，埋管浅的管道让埋管深的管道，单管让双管，柔性材料管道让刚性材料管道。
3、管网及市政绿化施工前最重要的一项工作是核对标高。核对图纸标高有无冲突，核对回填土标高是否满足施工要求。
4、管网施工时要有防沉降措施，首先回填土必须密实，其次砂石垫层按照图纸要求进行施工，后期若有不均匀沉降会将埋管折断，造成返工与工期延误。
5、燃气管网敷设完成后应该在地面留明显标识，避免破坏和占压。
6、园区弱电管网应包含网络、室外消防、安防等所有智能化系统综合管网，管线由弱电总包单位或网络分包单位施工
7、10KV以上管线由电业局施工至小区变电站或物业变电站，项目部需要指定合理的敷设路径。10KV以下的管线由分包单位施工。
8、景观施工流程：场地平整→种植土回填及地形塑造→乔木栽植、景观水电管线施工、道路基层施工、水景及路灯基础施工、栏杆雕塑等加工→灌木栽植、铺装面层施工→草坪施工→沥青道路施工
9、绿化施工顺序：大乔木----乔木----灌木----地被----草坪。
10、绿化施工要点：
①地形是否达到设计标高、是否美观、是否影响顶板荷载。
②乔木栽植是否垂直、是否对建筑造成遮挡、是否遮挡监控。
③不能占压燃气管线。阿芒所干的项目就因为乔木占压燃气管道出现返工。
④地被栽植是否露土。
九、竣工备案完成
1、人防竣工备案流程：
（1）人防主体验收。要求不能刮腻子，混凝土成型质量好，质监站来验收。
（2）人防竣前验收。总包提交资料，质监站查看现场。要求人防标识牌安装完成，人防门及人防设备安装完成，结构无渗漏。功能间必验（移动电站、除尘滤毒室、防化值班室、油泵间、油管接头井等）
（3）人防竣工验收。验收通过后出具人防工程质量监督报告。
（4）人防竣工备案。去政务大厅提交人防工程质量监督报告，审核通过后完成备案。
（5）人防资料归档，取得人防核定单。至此人防验收全部完成。
某项目质监站下发的人防竣前验收整改通知单
2、非人防竣工备案流程：
（1）非人防竣前验收。现场所有分项工程完工后（除景观绿化外），向质监站提报竣前验收资料，约定验收时间，来现场检查。青岛市要求竣前验收前要组织业主参观日活动，提交资料内需要包含业主开放日表格。
（2）非人防竣工验收。竣前验收问题整改完毕后，组织五方验收，质监站监督五方验收情况，合格后出具工程质量监督报告。
（3）档案预验收。必须规划验收、消防验收完成后，取得规划核实证及消防备案证后才能完成档案预验收，取得档案预验收意见。
（4）非人防竣工备案。将取得的所有资料去政务大厅窗口人员审核，然后网站上提报竣工备案申请提交审核，审核通过后完成备案。
注意：资料中必须包含两书《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》，尤其是住宅使用说明书必须提前编制。
十、交付
建设项目管理的一切目的都是为了交付，按期交出一个让业主满意的房子是每一位工程管理人员的目标。
1、交付前的准备工作
（1）一户一验完成，问题整改完成，不带病交付。
（2）保洁完成。室内、室外、车库、楼梯等所有业主能看到的地方。
（3）交付培训。包含说辞培训以及工程基本情况培训，要求交付人员了解本项目情况，楼座分部，每栋楼电表间、水表间位置以及车库出入口等。
（4）交付场地布置完成。
（5）交付人员分工完成。工程项目部、销售、物业、财务等。
（6）交付路线确定，交付流程确定。
（7）制定应急预案。
2、交付期间注意事项
（1）严格把控出入口，避免装修公司等社会闲杂人员进入小区。
（2）组织快修人员，一些简单问题当场给业主解决。交付期间必修留有快修人员的单位有：总包、门窗、保温、地暖、精装修单位等。
（3）每日交付时间一般在9:00--16:00之间，每日交付完后组织相应人员开会，分析当日出现问题情况，讨论解决措施。
（4）业主至上，无论业主态度如何，都要对业主表现足够的尊重，不得与业主发生冲突。
以上是阿芒在上个项目总结的十大关键节点，当然还有很多没有列出来，比如室内土建完成、门窗完成、外墙完成、消防验收、规划验收、正式电验收、自来水验收等等，以后有机会再进行补充。
不足之处，还请多多指教。
愿建筑行业能够越来越规范，每个人都能住上放心的房子。
