文 | AI财经社 实习生 周享玥
编 |鹿鸣
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在两次冲击IPO无果十年后，“深圳CBD之王”卓越集团仍未放弃其“上市梦”，决定赶在物业股热潮下，分拆旗下物业公司赴港上市。
5月31日，卓越集团旗下物管公司卓越商企服务集团有限公司（下称“卓越商企”）正式向港交所递交招股书，拟登陆港股市场，卓越集团董事长李华通过全资拥有的东润控股集团有限公司间接控制卓越商企服务79.9%的股权，成为卓越商企实际上的控股股东。
值得一提的是，李华曾是一名身家上百亿，与星河控股董事长黄楚龙、京基集团创始人陈华并称为“深圳地产最牛低调三剑客”的隐形富豪。直到2018年，其才因先后卷入刘强东性侵案和深圳原市委副书记李华楠受贿案两起全民关注的大案“意外走红”，频繁出现在公众视野。
（图源内江市高新区金融街规划：视觉中国）
曾为刘强东案居中调解1996年，李华出生在四川内江的一个土家族家庭，原名李晓华，后考入华南理工大学，并在毕业后被分配到深圳市团市委工作。
与大多数白手起家的企业家一样，李华并不满足于这种“铁饭碗”生活，赶在23岁这年办理了停薪留职，开始下海经商，期间搞过贸易投资、开过工厂、炒过股票、做过房地产，还拿到了香港居民身份。有消息称，他的第一桶金正是在香港股市赚下的。
有了一定的资本积累后，李华在1996年回到深圳创立了卓越实业发展有限公司（卓越集团前身），并在两年后推出第一个住宅项目——卓越蔚蓝海岸。凭借这一项目，李华在深圳掀起了一场“蓝色风暴”，卓越集团由此一举成名，迅速跻身深圳房企前五名。
2004年，李华又决定向商务领域进军，主打商务住房，通过卓越世纪中心、卓越时代广场、卓越前海壹号等一系列标杆项目，在福田中心区、后海中心区、前海中心区、宝安中心区等深圳四大中心区域落成了多幢写字楼，这一战绩即使是地产老大哥万科都未能做到，卓越集团和李华也因此获得了“深圳CBD写字楼之王”称号。
据卓越集团官网显示，经过多年发展，其目前已经形成地产开发、城市更新、资产运营、金融投资四大核心板块，涵盖住宅开发、商业开发、资产管理、酒店管理、物业管理等多个业务，拥有总资产超过1900亿元，资产管理总规模超过1000亿元，全国开发面积超过2000万平方米，土地储备面积超过5000万平方米。
与卓越集团的“声名鹊起”不同，在很多年时间里，李华行事都异常低调，一直隐身幕后控制公司，而将前台管理工作交给了自己的弟弟李晓平。
据悉，李晓平也曾在深圳市政府部门工作，李华创业后便全程追随，目前担任着卓越集团副董事长兼总裁，也是此次的拟上市公司卓越商企的执行董事兼董事长。
不过，2018年的刘强东性侵案将这位隐形富豪拉到了公众视野。
据路透社报道，2018年9月刘强东性侵案爆发后，刘强东的私人助理曾向与刘强东一起参加明尼苏达大学工商管理博士项目的李华求助，希望他出面与刘强东涉嫌性侵的女子调解。
李华因此以“刘强东案调节中间人”的身份“意外走红”，一同被舆论关注到在感情经历上的不谋而合。有消息称，李华早年曾与章子怡、范冰冰等多位知名女星传过绯闻，并最终和刘强东一样，娶了一个比自己小21岁的妻子——仝晓燕。
据悉，仝晓燕出生于1987年，比“奶茶妹妹”章泽天成名还早，中学时便参加过歌舞组合“青春美少女组合”，2009年时还曾在香港参选亚洲小姐，但后来因李华不想她抛头露面而中途退赛，最终于2012年与46岁的李华完婚，同年夏天首次以李华妻子的身份亮相自己女儿的“百日宴”。
（图源内江市高新区金融街规划：视觉中国）
作为一名隐形富豪，李华早在2007年就实现了身家上亿，以50亿元财富值排在当年福布斯中国富豪榜第115位，彼时，刘强东才刚刚拉来京东第一笔融资。
之后十余年间，李华的名字常年盘踞在各大富豪榜单上，并在2019年10月，以610亿元人民币位列胡润百富榜第39名，相比2018年的350亿元涨了74.29%，2020年2月26日以620亿元人民币财富名列《2020世茂深港国际中心·胡润全球富豪榜》第217位，身家再涨10亿元。
IPO两度折戟实际上，上市一直是李华和卓越集团的目标，在卓越商企IPO前，卓越集团曾有过两次IPO冲刺经历。
早在2007年，卓越集团就曾首次在香港申请上市，拟筹资17亿元，但这一计划很快就不得不因为2008年的金融危机和楼市调整中断。
两年后，卓越集团再次启动IPO计划，拟于2019年10月在香港上市，但最终因估值过低、国际认购情况不佳等原因，主动暂停了IPO，而恒大、龙湖、佳兆业等房企均在这一年成功登陆香港资本市场。
后来，李华曾在接受媒体采访时表示，上市仍然是一个比较重要的方向，卓越集团处在一个随时准备上市的状态。
（卓越集团写字楼项目——卓越时代广场 图源：卓越集团官网）
而在“随时准备上市”的过程中，卓越集团曾有过一段漫长的“上市蛰伏期”。期间，卓越集团一度展开规模竞赛。
2012年，卓越集团销售额首次突破百亿元大关，跻身全国销售50强。随后，卓越集团在深圳“凶猛”拿地，先后在2013年和2014年以123.79亿元、33.19亿元高价竞得前海两宗地和深圳宝安中心区一宗商务用地，创下深圳最高总价地王。
2018年，李华更是一改此前的低调，高调喊出三年实现千亿元销售额的规模扩张战略，声称卓越“高土储，高周转，强融资，三年千亿目标已触手可及”。
据界面新闻报道，2017年，李华还因对公司发展不满，换掉了一批高管，特别是营销口的，并对作为职业经理人的执行总裁王卫锋发出扩规模的要求。
王卫锋曾是西安万科总经理，在万科体系内工作长达15年，2012年加入卓越集团，后于2019年3月离职出走，由同在“万科”工作过的前成都万科总经理沙骥履新卓越集团执行总裁，主持公司日常经营管理工作。
而据克而瑞披露的数据显示，卓越集团2019年全口径销售金额为949.5亿元，行业排名第38，距千亿目标仅一步之遥。
但也有媒体报道，距离千亿目标越来越近的卓越集团，资金压力也越来越显著。截至2018年底，其发债主体卓越商业管理有限公司的负债合计达到了967.90亿元，逼近千亿。2019年情况有所缓和，截至2019年底，这一数字变成了921.45亿元，同比减少4.8%，但依旧处于较高水平，带给李华和卓越集团的压力不容小觑。
由此，卓越商企此次IPO对于卓越集团的重要性也就不言而喻。
2019年以来，全国掀起了一场物业股上市热潮，除了保利物业、时代邻里、兴业物联、建业新生活等多家已经成功登陆港股市场的物业公司，截至5月底，仍有弘阳服务、宋都服务、金融街物业等5家物业公司在港交所排队等待上市。
此时将自己的物业公司推向资本市场或许是最好的选择。
实际上，为了此次物业板块能够成功上市，卓越集团做出了不少努力。
2020年1月10日，卓越集团将卓越物业管理由股份有限公司转制为有限责任公司，一度市场人士认为是为了上市做准备，因为如果不变更组织形式，将需要对公司债务承担无限责任，不利于搭建VIE架构。
1月13日，卓越商企于开曼群岛注册成立为获豁免有限责任公司，随后还基于该公司进行了一系列重组步骤。重组完成后，李华、李渊、肖兴萍分别透过Urban Hero、Autumn Riches及Ever Rainbow持有卓越商企79.9%、7.0%及13.1%的股权，卓越商企则再通过一系列股权架构，最终持有卓越物业。
营收依赖大湾区据招股书显示，卓越商企成立于1999年，但与大多数物业公司以住宅物业为主打不同，卓越商企主要定位商务不动产服务，2017年至2019年，其收益中来自商务物业管理服务的比重就分别达到了70%、68.9%和65.2%，始终是最为主要的营收来源。
数据显示，近年来，卓越商企的业绩表现良好，2017年至2019年，其分别实现收入9.47亿元、12.23亿元、18.36亿元，复合年增长率约为39.2%内江市高新区金融街规划；同期利润分别为1.36亿元、1.57亿元、2.34亿元，复合年增长率为30.86%。
总营收的快速增加得益于物业管理服务的收益增加，2017年至2019年，该板块分别实现营收9.46亿元、11.99亿元、1.78亿元，占总营收的比分别为99.8%、98.0%、97.0%。
而物业管理服务的收益增加则主要归因于在管总面积的稳定增长，招股书显示，截至2017年、2018年、2019年12月31日，其在管面积分别为11.4百万平方米、14.6百万平方米及23.5百万平方米，复合年增长率约为43.9%。
不过，就毛利率来看，该公司2017年至2019年的总体毛利率分别为24.6%、24.1%及23.6%，呈逐渐下降趋势。其中，2019年的基本物业管理服务毛利率甚至降至了22%，不及同期百强物企24.02%的平均毛利润率。
值得注意的是，卓越商企起源于深圳，其经营业务也大多集中在大湾区。数据显示，截至2019年12月31日，卓越商企在27个城市拥有308个在管项目，总面积为2350万平方米，其中共有总建筑面积1140万平方米的101个项目位于大湾区，约占总在管面积的近一半、项目总数的约三分之一。
这就导致卓越商企的营收对大湾区的经营情况依赖较大，一旦该地区的政府政策或业务环境出现任何不利发展，将对卓越商企业绩造成重大不利影响。招股书显示，2017年至2019年，其来自于大湾区的基本物业管理服务收入分别为6.82亿元、7.94亿元、10.44亿元，占基本物业管理服务总收益的79.5%、74.4%及66.3%。
此外，一般情况下，房企系物业公司通常会比较依赖关联方的物业资源，卓越商企也不例外，其很大一部分在管面积和营收来自于卓越集团。
不过，近年来，卓越商企似乎在努力降低对卓越集团的依赖程度，2017年至2019年间，来自卓越集团的在管面积占比分别为65.3%、58.7%、43.2%，呈逐渐下降趋势，而同期来源于第三方物业开发商的在管面积占比分别为34.7%、41.3%、56.8%，增长较快。
与之相对应，来自于卓越集团的收入占比也从2017年的59.4%降到了2019年的42.2%，来自第三方的收入则从40.6%上升至了57.8%。
实际上，这与卓越集团开发的商务物业的平均物业管理费逐步走高密切相关。2017年至2019年，卓越集团开发的商务物业的平均物业管理费分别约为18.1元/平方米/月、17.9元/平方米/月、19.6元/平方米/月，而同期第三方物业开发商开发的商务物业的平均物业管理费分别约为17.0元/平方米/月、15.5元/平方米/月、15.3元/平方米/月，远低于卓越集团。
受此影响，卓越商企在2017年至2019年的商务物业平均物业管理费分别为17.6/平方米/月下降、16.7元/平方米/月、17.1元/平方米/月。
其中，就其按包干制收费的高端商务物业而言，2019年，其在管的高端写字楼及商务综合体项目共21个，面积390万平方米，平均每月管理费为每平方米18.4元，共计贡献5.12亿元收入。
