一直心心念按区域给大家做下购房指南最新红岛高新区规划，现在计划正式启动实施最新红岛高新区规划，希望尽量能从白话角度给大家的购房选择提供参考，让大家能够快速了解区域，节约看房比房时间。
首先做的是高新区红岛片区，会分规划、住宅、别墅三篇文章给大家进行详尽介绍；本文约2900字，读完约6-8分钟。
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高新区/红岛的城市规划
所有的房产开发和配套设置都是基于政府市政规划而来，大家最想知道的片区未来发展前景，都在里面。
先给大家一句话解释下高新区和红岛、城阳的关系：“高新区地理归属城阳区，是直属科技部管理的国家级高新区，行使市级经济管理权限；12年青岛市委成立红岛经济区，高新区班子管理升级，加入红岛街道、河套街道；20年底红岛街道、河套街道所有职能审批业务重新归城阳管理，高新区社会审批业务归城阳，部分职能仍有独立性。”购房属高新区房管局管理，这就是为啥高新区不享受共有产权政策的核心原因。
18年底，政府对高新区分三个区做了控制性规划，后来补充了高新区西片区及铁路红岛站周边区域控制性详细规划，加上红岛片区，共5个片区。
1、高新区北片区：定位先进制造业基地。基本是工业用地，在西南角临祥茂河湿地公园有部分住宅和商业用地，但对于购房者来说，临近大片的工业用地本身就极度抗性，所以这个版块不做重点介绍和项目标注，但规划用地的图例大家可以看下，黄色住宅用地，橙色住宅和商业混合用地，橘色中小学用地，绿色公园用地。
2、高新区东片区（购房推荐区）：定位软件科技产业与生活服务融合的现代化新城，是高新区住宅用地最集中的版块，也是目前开发最成熟的版块，自2011年起世茂第一个项目启动至今，已经历经了十年发展。
现在的东片区，现代化的城市建面及市政配套已然呈现；墨水河湿地公园、祥茂河湿地公园、伊甸园三大公园围绕的生态环境；临青岛中学、北京实验二小城市级的教育配套继续扩容；世茂52+商场已经开业、金茂览秀城22年底即将开业……
世茂52+商场已经开业
时隔十年的片区变化日新月异，有点像上海浦东的张江高科，依托软件医药互联网等零污染高精尖产业实现区域经济发展和人口导入，区域内的完善配套和优良的生态环境催生区域向改善型居住衍变，成为环境好，配套好，人口学历高的高端居住版块，房价6w+。
而目前东片区的新房房价历经了18年峰会前疯狂的茶水费后被政府严控，新房与二手房持平1万4成交均价让人倍感安全。不过目前120㎡以下的住宅房源接近见底，存量基本为改善及别墅产品，这么多年的高新区去库存真正没有房子时还是让人有点感慨时遇不等人。
东部片区控规已批成果
但对比国内一线城市高新区的发展逻辑，版块现在的短板也很明显：
①产业人口导入不足：规划的软件科技产业啥时落地，什么时候能实现产业人口的导入，这个很重要，区域内自身形不成产业结构和人口就业，跨板块的生活需求就会对交通配套有更高需求，而这点恰恰是目前东片区的配套短板；
②快速交通配套欠缺：去往市区主要依赖火炬路接驳环湾快速路，不堵车40多分钟可达市政府，关键早晚高峰并不畅快；地铁三期工程中，高新区段未列入9号线一期规划，一期都要2027年开通，其它站点还存在变数；就当下来看，东片区的交通配套不仅低于城阳主城，更低于有地铁8号线和跨海大桥双快速路加持的红岛街道。
购房需求推荐指数：
学区需求⭐⭐⭐⭐⭐
区域刚需⭐⭐⭐⭐⭐
城阳改善⭐⭐⭐⭐
市区刚需⭐⭐⭐
长线投资⭐⭐⭐
3、高新区中片区（购房推荐区）：定位科技研发产业为主的公共服务中心。定位决定了这个片区更倾向于产业办公及市政服务。
智力岛是CBD中心的规划，现在随着一个个超高层的拔地而起，商务感有了，但商业感很难，没啥变化，周边的产业人口及入住人口都不符合优质大商业的入驻条件，东部片区和西部片区已经落实的商业配套更让聚中消费的规划显得不现实。智力岛周边的土地都留给了低密办公，人流和车流依然显得城市界面空旷有余。
中部片区控规已批成果
片区的房产板块又分化为两个，一是智力岛南，小高层产品基本稀缺，供货以洋房、叠拼、联排为主；价格倒是便宜，但到了现场才会发现一分钱一分货的道理；部分项目工业用地混搭的生活界面仍显杂乱。华中路7月的开通是个利好，可惜在售项目有限，东风来得有点晚。
二是岙东路板块，此前就是区域内人口的聚集区，基本生活配套齐全，现在开发商们产品定位以刚需为主，得益于8号线的开通和鲁商中心、奥特莱斯、高实城等商业项目的即将落地，还有西片区奥体中心、医疗中心、会展中心的大配套加持，毛坯1万45的房价已经与东部片区持平，基本推货即罄。
购房需求推荐指数：
区域改善⭐⭐⭐⭐（智力岛南）
市区刚需⭐⭐⭐⭐（岙东路板块）
学区需求⭐⭐⭐
长线投资⭐⭐⭐
4、高新区西片区：参与国际经济要素资源配置、全球创新产业重要承载节点、国家综合性高铁枢纽，青岛市商务会展、体育医疗中心、北岸综合服务中心。动辄国际、全球、国家的规划前景确实很唬人，也决定了这个片区的发展更加假以时日。
青岛市的定位配建基本已经落地，感觉更多是对原有高新区的功能补充，如商务会展、医疗体育都是此前规划里欠缺的。这个片区还处于发展初期，高铁站开通会真正启动片区的发展引擎，建议大家保持观望，毕竟在东部和中部片区大量规划还需逐步落地时，西片区的规划只能算是概念。
西部片区控规已批成果
高新区小结：纵观高新区城市规划及板块项目，经历过18年前的狂热投资和学区追逐后，片区不再具备盲目的投资属性，反而以学区为主的改善需求及主城外溢成为区域主流，但仍有坑有笋。
高新区的高新技术产能优势仍未充足转化，反而是房地产真正带来了区域人口，2019年首次公布高新区户籍人口8600人，同期红岛经济区常住人口10.5万人。
但随着房产项目的陆续交房，高新区人口将在2023年前达到保底20万人的住区规模。
5、红岛片区（购房推荐区）：团队几天实地踩盘走下来，反而对红岛片区的未来更具信心，红岛北片区没了产业的主导规划反而是以居住生活为主的生态宜居示范区定位。
强居住属性的定位决定了红岛具备承载青岛主城住区迭代的空间，是当下青岛主城仍有大量土地可发挥可供应的预留片区。而红岛南片区控制性规划迟迟未出，也意味着政府对于这个片区的看重和定位斟酌。
放在大青岛地理版图上，红岛是大青岛地理中心；就青岛向湾向海发展的主旋律，红岛湾是胶州湾的中心；而胶东新机场的投入使用，8号线的开通串联，跨海大桥的快速接驳主城，都会直接改变城市格局和生活半径，而且这一切均已落实。红岛南片区的控规落实只会是进步利好，放在2030年的城市发展展望上，红岛南的发展空间会超乎多数人的想象。
红岛片区控规已批成果
对于部分还纠结于红岛现有学区资源不如高新区的客户来说，想想高新区的十年前，再看看现在的红岛，你会发现红岛会是更好的投资选择。
购房需求推荐指数：
长线投资⭐⭐⭐⭐⭐
市区刚需⭐⭐⭐⭐（红岛北）
区域改善⭐⭐⭐⭐（红岛南）
总结：推介指数结合区域定位及现状，基于各板块在售项目及产品售价得出，不代表区域内二手房，后续项目篇会结合具体项目给大家进行单盘点评，不同意见探讨欢迎评论区留言。
1、高新区东片区：
学区需求⭐⭐⭐⭐⭐
区域刚需⭐⭐⭐⭐⭐
城阳改善⭐⭐⭐⭐
市区刚需⭐⭐⭐
长线投资⭐⭐⭐
2、高新区中片区：
区域改善⭐⭐⭐⭐（智力岛南）
市区刚需⭐⭐⭐⭐（岙东路板块）
学区需求⭐⭐⭐
长线投资⭐⭐⭐
3、红岛片区
长线投资⭐⭐⭐⭐⭐
市区刚需⭐⭐⭐⭐（红岛北）
区域改善⭐⭐⭐⭐（红岛南）
