一开始，先不要认真的去探讨这个问题，轻松一下的分析。
做孵化器，首先当然是要钱啰。要多少钱？这就没底了。比如某库，两年烧光数千万；比如创新工坊，搞了几年不得不转型投资。可见做孵化器是非常烧钱的事。
钱烧在哪里？第一大头--房租，没办法，要地段好、装修好、配套完整，这些都要大手笔投入。特别是多数孵化器都是从大业主转过来再分租，表面上看单价便宜，但是总价高，旱涝都要支出的费用。
第二大投入，人工成本。以某库做例子，一个豪华团队，一年就要大几百万的人工支出(具体多少看官自己去了解)。
第三大投入，营销。酒香还怕巷子深，租好大场地、装修好、拉好团队，就等人来，这营销支出省不得。平面媒体、自媒体、电视媒体、户外广告，多少要投，一算下来，也是一大笔开支。还是以某库为例，一年的营销投入估计也需要几百万吧(没有具体数据)。
以为就这些就完了？没有，还其他大大小小的各种费用，什么组织活动的支出、服务采购支持、福利支出，以及看不见的支出。
话说回来，要是用钱能解决的那就不是问题。
做孵化器还有第二重要的，就是合适的团队。或者有很多人认为，做孵化器只需要有人做做物业管理、招租就好了，不需要专业团队呀。也没错，单纯做二房东也挺好的，赚赚差价，稳稳妥妥。不过嘛，要是这么简单的生意，大业主为何要转租给你赚差价，自己全赚了不香吗？
这两年也看到，单纯做二房东的“孵化器”已经陆续关门，这些真不能算孵化器。
笔者强调合适的团队，关键在于合适。笔者与很多孵化器运营团队接触过，多数团队只能算是团队，还没到适合。前面提到的某库，虽然团队很豪华，可是除了烧钱真没什么卵用。他们对入孵项目的需求理解错了，以为都是需要融资(这没错)，但事实是融资并非首要需求(ToVC的除外)，产品验证、市场拓展、技术提升等才是首要需求。对于这些迫在眉睫的需求，某库这个团队就无能为力了，皆因他们主要来自资本行业，很多还只是基金经理层次，连个人出资者都不算。
做孵化器第三重要的，是选择一个最多两个行业，进行项目引进和孵化，即做专业型孵化器。很多孵化器在起步阶段，为了解决场地出租率和现金流问题，对入驻项目把关较松，这没问题，到了一定阶段，就需要专注和优先引进某个领域的项目了。专业型孵化器是孵化器发展的方向，也是解决孵化器运营团队服务能力和效率提高、效益提高、品牌化提升等问题。孵化器一旦形成专业化，首先入驻项目属于同一领域，容易形成互动和协调，有利于吸引新的同类型(或上下游)项目入驻，孵化服务团队的服务效率更高，与该领域相关的第三方服务机构更愿意提供服务，达到资源、资金、人才、服务、资讯的高度集中，对入驻项目的支持将成本增长，孵化器的收益自然大大提升。
专业孵化器方面，像莘泽股份、衍喜堂、极喀等做的相当成功。
第四重要的，也可以说是最重要的，就是熬得住。做孵化器可以靠租金差价、政府补贴来启动和维持一段时间发展，长期和可持续的收益只能来自服务和股权增值。要做到有服务收入和股权增值收入，除了熬没其他办法。服务和股权增值本质都属于服务，服务就需要有积累形成品牌效益和服务能力。做孵化器跟其他生意没有太大区别，深耕某个领域，通过长期的项目积累、服务积累、股权积累等，以求日后某日获得突破性收益。莘泽股份是相当成功的一个例子。
除了以上这些要素，还有很多其他的要素，比如政府关系、行业资源等等。
下面严肃一点的讲讲，做孵化器需要哪些条件。
作为孵化器所有者，即出资人，在决定做孵化器前，需要考虑清楚一个问题：想赚什么钱？要赚房租差价、政府补贴、股权、社会地位，还是其他什么？即所谓的初心，可以很现实也可以很理想，这决定了孵化器启动后的实现路径。
想明白了这个问题，后面的事情就简单了，准备启动资金、找懂行的人组团队、找场地装修改造、申请补贴、招租、定向邀约引进目标行业项目、做好项目发展服务，只要前面不要出大问题，熬个三五年基本可以躺赢。
没错，就这么简单。不简单的是两点：第一要有钱(启动资金)，第二熬得住。
至于那些天天嘴上说孵化赋能，又不出钱、没专业能力的人，直接忽略他们吧，听他们讲话都是浪费生命。< 中国高新产业规划网
