03.11.2021
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导读：寻找园区的稳行密码...
今天，园区在线（ID：YQZXGZH）和大家聊聊「护城河」。
关于护城河，股神巴菲特有一个著名的护城河理论：企业通过建立一种稳定的、可持续的竞争优势，保护自己长期抵抗住竞争对手的进攻，并源源不断地获取利润。
换句话说，护城河就是一家企业拥有其他竞争对手难以复制的优势。
不过，护城河只是一个定性概念，护城河究竟有多长、有多宽，每个人理解也不一样。直到2009年，世界顶级评级机构晨星公司（Morningstar）的帕特·多尔西在《巴菲特的护城河》一书中，将企业的护城河分成无形资产、转换成本、网络效应和成本优势四种类型，受到市面上的普遍认可。
1、无形资产：企业通过品牌、专利、商标、行业牌照等创造竞争优势；
2、转换成本：用户放弃你的产品或服务，去使用另一种产品/服务，需要付出高昂的成本；
3、网络效应：随着用户人数增加，你的产品/服务价值也会不断提升；
4、成本优势：能以更低的价格出售产品/服务。
而每一家企业，想要活的久一点，活的舒服一点，都需要去挖自己的护城河。
那么，园区的护城河在哪儿？
正文：
第一个问题，怎么理解园区的护城河？
回顾我国园区的发展历程，在行业初期阶段，由于缺乏竞争，几家企业/园区凭借垄断地位便可轻松获取高额利润。但当所有人都发现这是门好生意，便有大批竞争者涌入，行业利润水平因此被大幅压缩。
而在这种情况下，如果一个园区可以常年保持高收益，它就必定拥有某种独特的竞争优势，这家园区就有可能存在护城河。
另外，在笔者寻找园区护城河的时候，也发现了几个陷阱，虽然这些特质非常优秀、也给园区带来了可观的收益，但从长远来看，这些特质却很难成为园区赖以生存的护城河。
1、招商运营能力不能成为护城河
「招商运营能力是园区的护城河」，这句话听起来颇有道理，却经不起推敲。
招商运营强弱与否，这只是一个相对概念，很多园区标榜自己的招商运营能力有多强，当政府在隔壁建一个大园区，挂上国家级牌子，再请市委领导挂个名，你的园区立马歇菜；更何况，招商运营是基于人来实现的，但人与园区的关系却并不稳固，假设整个团队被挖走，重新再招来一批新人，这种能力是否还依然存在？
2、企业绝对规模不能成为护城河
园区行业从不缺少大企业，但大企业并不等于护城河。这两年产业地产商、大型房企因债务危机轰然倒下的例子不胜枚举，而当一个庞然大物向下倾倒的时候，没有任何力量能够阻止它急速下坠。反倒一些规模不大的专业化园区，却能在垂直领域长期占据龙头地位。
3、建筑水平很难成为护城河
在颜值即正义的时代，如果园区建筑品质非常高，设计、用料、工艺远远高于周边竞争者，则可能在一定时间内形成护城河，但这种溢价也不会特别高。而随着时间的推移，新产品不断入市，这一优势将被逐渐蚕食。
4、良好的政商关系不一定成为护城河
好的政商关系分两种情况，一种是根正苗红的中字头或国资背景园区，它们在政府关系处理上有得天独厚的优势，确定性比较高，无论是拿地还是融资，相对于一般的本土企业都有明显的护城河；至于那些所谓有「本土保护」，或自称「地头蛇」、「关系户」的民营园区，他们和政府的关系其实并不稳定。原因嘛，不言自明。
至于那些朝令夕改的房租减免政策、含糊其辞的园区平台、难以量化的营商环境，则更难成为园区的护城河。
所以，园区真正的护城河究竟是什么？
根据多尔西的四条护城河理论，我们继续寻找。
第一条，无形资产
在园区在线（ID：YQZXGZH）看来，园区最主要的无形资产有三个：一是「品牌」，二是「牌照」、三是「（国家赋予的）特殊政策」。
品牌是一个园区的核心能力。什么样的开发商能从政府手里拿到好项目、从银行融到钱？什么园区能让客户心甘情愿地入驻并支付溢价（虽然溢价幅度有限）？这一定是一个在政府和企业心中有影响力的园区。
有这种特点的园区，在招商引资时能吸引更多优质企业，同时企业也会自发介绍其他朋友入园，达到以商招商的效果；而当园区寻求异地扩张时，也能在与政府的谈判中要到更好的条件。
第二个无形资产是国家部委、省市颁发的各类牌照，比如科技部认定的「国家级科技企业孵化器」，在创业者眼中就是金字招牌，企业进来以后，拿融资都要轻松一些；再比如那些「国家级XX产业园」，财政上有补贴，对企业而言也是强力背书，连国家都认定过了，企业还不放心吗？
第三个无形资产是国家赋予的特殊政策，这类政策是国家给予的，比如霍尔果斯经开区的税收政策，企业只能在你这里享受到，换个地方都不行，当园区享受这种专项政策时，招引企业就是水到渠成的事儿。
但话说回来，这类政策有个致命缺陷——它是由国家赋予，但国家也可以随时把它收回，存在一定不确定性。
第二条、转换成本
如果两家早餐店相隔不远，你只要多走100米路便可以省下2块钱，说明转换成本是非常低的。
但企业搬迁则要需要付出很大代价，包括员工的离职、原有市场和客户的流失、对新环境要重新适应等等。
那么哪些因素是企业优先考虑？在园区在线（ID：YQZXGZH）看来，园区的高转换成本通常来自三个方面：
第一是「地段」，我们常说：「产业地产，地段为王」，地段对一个园区太重要了。从企业经营的角度看，好地段意味着优势资源，而优势资源对人才、资金、产业具有强大的吸附力；同时，核心地段成熟的商业配套、浓厚的商务氛围、便捷的生活条件、发达的交通路网等，都是企业难以割舍的要素。
二是「产业配套」，趋利避害是有利于生存和发展的自然选择，单打独斗就意味着企业将独自面临来自市场、供应商、生产商等各方的诸多不确定性。因此，出于生存的考虑，企业往往会选择加入大的产业链而获得保险性。但有一点要注意，产业配套并不等同于产业生态，在产业链中，企业间是以流程化的方式合作，而非从中诞生新的东西。
第三是针对特定行业研发的「管理系统」，互联网是转换成本最高的行业之一，当一家企业开始使用某种软件，通常就会沿用下去，而随着数据的积累，客户对软件的依赖越来越强，如果用户想要变更，就要付出更大的成本。比如物流园区的货运交易系统、仓储管理系统等就属于此一类。
第三条、网络效应
网络效应是一种非常强大的竞争优势，其特点是随着规模的增加，市场会变得更有价值，
在园区行业，网络效应也可以解释为「产业生态」。
在一个成熟的产业生态中，该领域相关的生产要素、企业集群、创新机构、服务主体等相互作用、相互配合。一家企业入园，它可以在园区内迅速找到所有研发、创新、生产所需要的政、产、学、研、金等关键要素；同时，一家企业还会再吸引自己的关联 / 配套企业入园，由此推进生态滚雪球式成长。
反之，一些没有网络效应的产业园，如一些大型的综合型园区，即便规模已经很大，也容易被竞争者以政策诱惑或低价策略挖走；而拥有成熟产业生态的园区很容易保持长期领先。
所以，持续占领市场，强化网络效应是第一要务。
第四条、成本优势
成本优势护城河是指那些长期、持续的价格优势，且短期内无法被竞争对手复制。（比如减租金、给政策，虽然也是降成本，但只要对手一发力，成本优势就可能瞬间消失）
在园区在线（ID：YQZXGZH）看来，园区有利的成本地位可来源于以下三点：
1、得天独厚的资源
比如，园区所在地锂矿资源丰富，就会更容易吸引到锂产品制造、电池制造相关企业；如果园区内有大型发电厂，那么高耗能的企业可能自发集聚而来，这就是资本的逐利性。
2、优越的区位
一个园区有港口优势和区位优势，便很容易成为大宗商品中转站；再比如，饮料生产企业一般有一个运输半径，出于节省运输成本的考量，它们往往会在区域的中心附近选址。
3、成本控制能力
不同于「看不见摸不着」的招商运营能力，成本修炼能力是实实在在存在，且可以规模化复制的，园区的成本控制包括能源成本的科学管理、户型分割的利益最大化、装修的选择与价格控制等等，这一能力看似容易复制，实则需要很多年的经验积累与科学的管控体系才能形成。最后再把成本控制下来的费用反哺给企业，形成长期的低成本。
End
园区招商难，也可能是老板不够狠
12个问题，彻底学会科研用地
人无我有，你的园区为何缺乏卖点？
