未来五年，广州哪些地段会迎来价值爆发？
12月10日，广州市发改委发布了关于公开征求《广州市城市基础设施发展“十四五”规划（征求意见稿）》（下称“《意见稿》”）意见的公告，透露了未来五年广州重点交通基础设施的规划布局。
根据《意见稿》，未来五年，广州要推进全球领先空港、世界一流港口、世界级铁路枢纽、华南公路主枢纽、轨道都市圈建设，建设更强辐射的国际性综合交通枢纽。
有了《意见稿》，我们可以按图索骥，寻找广州下一个地段之王。
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从“临空港经济区”到“空港中央商务区”
《意见稿》明确提出，要建设全球领先的国际航空枢纽，除了完成白云国际机场三期扩建工程建设，配合珠三角枢纽(广州新)机场规划建设外，更大篇幅给了空铁融合、空港中央商务区。
「加快推动 T3 综合交通中心及高铁站等项目建设，将高速铁路、城际铁路、城市轨道引入机场，构建高效便捷的多层次空铁联运系统，实现机场与广州中心城区30分钟通达、与珠三角城市 60 分钟通达、与泛珠三角地区主要城市 3 小时通达。
推动临空经济与高铁经济融合发展，打造广州空铁融合经济示范区。优化空港枢纽产业规划，高标准建设广州空港中央商务区、粤港澳大湾区跨境电商国际枢纽港，推动航空维修及制造、航空物流、航空金融、跨境电商、生物医药等产业圈层化布局、链条化集聚、高端化发展。」
以前叫临空港经济区，现在叫空港中央商务区，名称的改变，说明广州对机场的功能定位再次升级：机场也要搞CBD！
从产业结构来看，临空港经济区更侧重于物流、制造等传统产业，而空港中央商务区，更侧重于会展、金融、商贸等高端服务业，和珠江新城、福田中心区着希望传统CBD是一样的，只不过它依托的是机场。
放眼全国，在大型国际机场旁边打造CBD已是大势所趋，上海虹桥就是通过空铁联运，从一个纯粹的交通枢纽摇身一变，成为与陆家嘴并驾齐驱的CBD。
北京、杭州、天津等城市也纷纷把进场区域变成自贸区，大做“向空而生”的文章。
在此背景下，作为全国三大航空枢纽之一的广州，也意识到了“向空而生”的必要性，大力打造空港中央商务区。
所以，不要再嫌弃花都偏远了！空港中央商务区一旦做起来，花都也可以逆袭。
此外，《意见稿》还提到，扩建白云机场商务航空服务基地(FBO)，谋划南沙、黄埔、从化等通用机场建设，提升通用航空服务能力。不过还在谋划中，具体位置更是没定，这里就不展开讲了。
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推动高铁进城，白云站升级，新建鱼珠站
《意见稿》还提到：
「建设“五主四辅”铁路客运枢纽，加快形成 “多站布局、多点到发，客内货外、互联互通”客运枢纽格局。（“五主”为广州站、广州东站、广州南站、白云(棠溪)站和佛山西站，“四辅” 为广州北站、鱼珠站、新塘站和南沙站。）
实施广州铁路枢纽能级提升工程， 建成白云站并升级广州站、广州东站，构建广州站、广州东站、 白云站“三站一体”的中心组合枢纽。
扩建广州北站为北部重要枢纽客站，提升南沙铁路枢纽地位。实施广州东至新塘五六线、 广州至广州东三四线，提升枢纽联动调度灵活性。加快建设广州南至广州站联络线，新建鱼珠站，增强高铁进中心城区能力。」
短短几句，信息量巨大。
白云站成最大赢家之一，不仅是“五主四辅”中的“五主”，还与广州站、广州东站共同构建“三站一体”的中心组合枢纽，过去“两站一体”（广州站、广州东站）的格局将被改写，这对白云站而言，无疑是一次升级。
这说明广州市区三个火车站要合体。
广州站周边形成了著名的批发市场集群，广州东站则孕育了天河北CBD。站在二者的“肩膀上”，白云站更具后发优势，不仅引入了TOD开发模式，而且有5条地铁线交汇，周边片区更具想象空间。
白云站TOD规划效果图 图源：广州市规划院
另一个亮点是：新建鱼珠站。
在由广东省发展改革委报送的《粤港澳大湾区（城际）铁路建设规划》中，广州铁路客运枢纽布局原本为“五主三辅”，如今在《意见稿》中已变成“五主四辅”，新增的“一辅”就是鱼珠站，与广州北站、新塘站、南沙站共同承担城际交通。
此外，鱼珠站还承担一部分“高铁进城”的重任，我把这句再单独拎出来：
「加快建设广州南至广州站联络线，新建鱼珠站，增强高铁进中心城区能力。」
所以，以后大家谈起“鱼珠站”，不一定是指鱼珠地铁站，也可以是鱼珠高铁站。
追溯鱼珠站的来由，早在2020年初，广州市规划和自然资源局公布的《粤港澳大湾区航空航运铁路图》中，广州规划的“一心五向”14座铁路枢纽群中并没有“鱼珠站”。
图源：广州市规划和自然资源局
然而7个月后（2020年8月），国家发改委批复的粤港澳大湾区城际铁路建设规划示意图版本中，“突然”出现了“鱼珠站”。
图源：国家发改委官网
这或许可以说明，鱼珠是凭着自己“后天”的努力，争取到了更多更优质的资源。
3
推动站城一体，重点建设金融城枢纽
近年来掀起的“TOD热”，《意见稿》也有布局：
「实施枢纽综合开发，推动“站城一体”融合发展。重点加快建设金融城站等综合交通枢纽一体化工程，推进增城南站、南沙站等综合交通枢纽开工建设，建成一批立体式、复合型城市综合体，促进交通与城市、产业深度融合发展。」
其中，金融城被重点“照顾”，要求“加快建设”。
今年以来，金融城建设进度明显加快，汇金中心、保利南方财经大厦均已封顶，酷狗音乐、尚品宅配、鹏瑞等名企纷纷来金融城拿地，金融城北区还新增了3住宅用地，以缓解住宅稀缺现状。
南沙站为南沙港铁路新增站，位于南沙枢纽区块、万顷沙旁边，定位为比肩广州南站的重要枢纽站，将设普速场、深茂场、广中珠澳场何肇顺南虎场四个车场。项目已于今年3月开工，建成后可搭乘铁路抵达中山、佛山及江门。
南沙站区位示意图 图源：广州南沙发布
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南沙港是核心功能区，黄埔港区要转型升级
根据《意见稿》，广州要建设高水平国际航运枢纽，优化港口功能布局，推进港口转型升级。
「构建以南沙港区为国际航运枢纽核心功能区、黄埔港区和新沙港区为港口物流重要功能区、内河港为喂给功能区的港口发展格局。
有序推进内港港区、 黄埔港区老港作业区转型升级，逐步改建一批客运、游艇与邮轮码头，发展水上休闲旅游产业;
稳步推进黄埔港区新港作业区和新沙港区智慧化升级改造；进一步加快番禺港区、五和港区、新塘港区等内河港区转型升级，积极发展临港产业。」
可以看到，“黄埔港区”的出现频率最高，第一次是明确它的定位——港口物流重要功能区，第二次是明确黄埔港区的老港作业区要转型升级，发展水上休闲旅游；第三次是提到要做智慧化升级改造。
在此意义上，以黄埔港区为腹地的黄埔临港经济区，将成为未来五年广州的重点发展片区之一。
黄埔临港经济区规划效果图
事实上，诞生于2017年的黄埔临港经济区起点颇高，与金融城共同组成广州第二CBD，又与珠江新城、琶洲组成一个“黄金三角”，代表着广州最先进的生产力。而且因为靠近珠江口，距离中心城区较近，自带宜居基因。
目前，老黄埔的新项目比如越秀·星航TOD、万科黄埔新城，打的都是黄埔临港经济区的牌。
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继续缝合珠江口
粤港澳大湾区战略，对湾区城市格局最大的影响是什么？我认为是加速了广深佛莞等核心城市向珠江口的靠拢。
例如深圳，自2010年以来，就在伶仃洋东侧投入巨额财政，打造了深圳湾超级总部区、后海中心区、前海蛇口自贸区等，深入布局珠江口。今年8月前海扩容后，深圳更是将经济建设主战场转移到珠江口，打入了广州后花园。
广州自然不会干坐着，结合“东进南拓”的发展主基调，把南沙港、国家新区、自贸区等国家政策资源与核心发展平台都放在南沙，甩出一系列重磅基建，抢占珠江口的主导权。
正如《意见稿》提到，加密珠江口过江通道，强化珠江东西岸交通联系。
「加快推进莲花山通道、狮子洋通道、深中通道、南中高速工程等项目建设，进一步缓解虎门大桥、南沙大桥等过江通道交通压力，提升珠江口两岸联通水平。」
南沙的南沙湾板块与明珠湾板块、番禺的莲花山板块，可以重点关注。
